Особенности управления коммерческими площадями в аэропортах


%d0%a1%d0%be%d1%87%d0%b8

access_time 19.05.20

Торговые площади в аэропортах, пожалуй, один из наиболее высокодоходных сегментов коммерческой недвижимости, и в тоже время уникальный формат, который в силу своих особенностей имеет массу нюансов в управлении. Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость» рассказала об особенностях управления подобными объектами.

Неавиационная коммерция

Неавиационная коммерция является важной статьей доходов для многих аэропортов мира. В большинстве крупных региональных аэровокзалов России сдача коммерческих площадей в аренду приносит собственнику в среднем до 20% от всех доходов аэропорта. В современных аэровокзалах с развитой и правильно зонированной торговой галереей до 40%. Впрочем, даже и это не предел, в крупнейших авиахабах, расположенных в ведущих мегаполисах мира, доля доходов от неавиационной коммерции может составлять 70-80%. С позиций коммерции авиагавань является уникальным экономическим пространством, которое отличается особым режимом работы, особой категорией потребителей товаров и услуг, что обеспечивает тем самым широкие возможности для получения дохода.

На территории аэровокзала для ритейла могут сдаваться в аренду непосредственно отдельные павильоны, открытая площадь для островной торговли в зоне вылета, прилета, выхода на посадку, а также прилегающие к аэропорту территории вне здания, где обычно размещают летние веранды заведения общепита. В крупных аэропортах регионов России доля коммерческих площадей для ритейла составляет 15-30% от общей площади аэровокзала.

Взлетный tenat-mix

Как правило, спрос на коммерческие площади в аэровокзалах всегда стабильно высокий. Подобные объекты интересны для ритейла, в первую очередь, из-за хорошей проходимости. Пассажиропоток крупных современных региональных аэропортов сопоставим с трафиком в крупнейших наиболее посещаемых моллах в этих же городах. При этом за счет ограниченного числа арендаторов конкуренция между компаниями из одного сегмента меньше. В то же время авиапассажиры расположены к совершению покупок, тем самым обеспечивая арендаторам хороший товарооборот. Кроме того, наличие торговой точки в аэропорту является и имиджевой составляющей компании, особенно для сетевых операторов.

Арендовать даже небольшое помещение с хорошим расположением в аэровокзале довольно сложно, большинство компаний, которые приходят туда, стремятся остаться как можно дольше. Таким образом, учитывая высокий спрос на подобные площади, УК практически всегда имеют большие листы ожидания. Именно поэтому, зачастую, освобождающиеся площади реализуется через тендеры.

В аэровокзалах наиболее востребованы площади до 10 кв. м, которые, как правило, используют для островной торговли. На них приходится около 53% запросов. Также достаточно популярны торговые павильоны площадью 10 - 50 кв. м (26% спроса). Наименьшее число обращений от потенциальных арендаторов приходит на площади более 200 кв. м. Доля таких запросов составляет около 4% общего спроса.

Как правило, большинство договоров с арендаторами заключаются на 11 месяцев, для того, чтобы УК могла оперативно провести ротацию, в случае необходимости, а также иметь возможность ежегодно индексировать ставку, тем самым постоянно увеличивая доходность. С якорными арендаторами договоры заключаются на 3-5 лет, поскольку это является одним из основных требований подобных компаний.

Tenat-mix и доля тех или иных арендаторов, которые представлены в аэровокзалах различается в зависимости ряда факторов: масштаба и пассажиропотока авиагавани, наличия международного сектора. Так, к примеру, если рассматривать среднестатистический современный региональный аэровокзал с международным сектором, то разделение на категории получается следующим. Заведения общепита – обязательный для любого аэропорта инфраструктурный арендатор, занимают 20-45% от всех сдаваемых в аренду коммерческих площадей. Примерно 30-35% площадей отводится под ритейл. Как правило, это магазины с товарами первой необходимости, товарами в дорогу, в том числе и продуктами питания, а также с сувенирами. Существенную долю среди представленного ритейла именно в региональных аэровокзалах занимают товары местного производства (еда, одежда и аксессуары, подарки). Отчасти поэтому значительное число среди них составляют индивидуальные предприниматели, которые сами и производят данную продукцию. До 7% площадей, как правило, занимает dute free. Аптеки занимают не более 3% от всех площадей. Еще 15-20% площадей отводится под арендаторов другого профиля. Это могут быть салоны связи, банковские отделения или банкоматы, билетные кассы, вендинговые автоматы, услуги. Впрочем, в каждом региональном аэропорту данный tenat-mix может корректироваться в зависимости от местной специфики.

Политика ставок

Существует несколько способов определения арендной платы. Первый - фиксированная арендная плата, которая может изменяться в зависимости от времени года (зима/лето). Второй и наиболее распространенный - это процент от товарооборота, который может включать фиксированный процент или прогрессивную шкалу, зависящую от размера товарооборота. Третий вариант – это когда арендная плата рассчитывается, учитывая пассажиропоток. Остальные способы могут быть комбинированными и использовать вышеперечисленные составляющие.

Процент от товарооборота зависит от категории арендатора и помещения, которое он занимает. У так называемых инфраструктурных арендаторов – операторов общепита и аптек размер концессии минимальный и стартует от 10% от товарооборота. Максимальную концессию, как правило, платят арендаторы, занимающие торговые площади до 10 кв. м, расположенные в наиболее выгодных местах. Размер подобных отчислений в региональных аэропортах может доходить до 30% от товарооборота.

Размер фиксированной арендной ставки УК определяет, ориентируясь на стоимость аренды в наиболее успешных ТЦ и объектах стрит-ритейла в данном городе, но при этом увеличивая ее на коэффициенты. Коэффициенты варьируются в зависимости от расположения помещения, зона вылета/прилета, внутренний/международный сектор и др.

К примеру, в аэропорту Сочи, который находится в нашем управлении, средняя ставка аренды на коммерческие помещения составляет 108 тыс. рублей за кв. м в год. Ставка для торговых павильонов площадью более 10 кв. м доходит до 170 тыс., для заведений общепита – до 200 тыс., вендингов и банкоматов - 380 тыс. рублей за кв. м в год. Наиболее высокие цены на аренду площадей до 10 кв. м - 400 тыс. за кв. м в год и даже выше. Арендная ставка, как я уже говорила, может меняться в зависимости от сезона. Ежегодно мы индексируем арендные ставки на 5-7%.

Особенности управления

В силу специфики данного формата существуют также и определенные особенности в управлении коммерческими площадями в аэровокзалах. В первую очередь они связаны с брокериджем. Ввиду очень высокого спроса, задача УК сводится не столько к поиску арендатора, сколько к выбору наиболее перспективного, который не только будет иметь высокий товарооборот, тем самым обеспечивая более высокую прибыль собственнику, но и «впишется» в общую концепцию арендаторов торговой галереи. В данном случае ситуация сопоставима с «отбором» арендаторов в наиболее успешные концептуальные ТРЦ. Во-вторых, в рамках договоров, УК имеет право отслеживать работу арендатора, в том числе его товарооборот, ведь именно к этому показателю привязан размер арендной платы. УК постоянно проводит мониторинг и анализ деятельности торговых точек с точки зрения прибыли для собственника и когда показатели не соответствуют ожиданиям - производит ротацию. В аэровокзалах, которые находятся в нашем управлении мы отслеживаем товарооборот онлайн, через специальную программу, к которой подключены все наши арендаторы. Помимо этого, УК также следит и за качеством сервиса, который арендатор оказывает своим потребителям. Это особенно важно, поскольку в случае некачественного оказания услуг или продажи некачественного товара репутацию может потерять не только арендодатель, но и сам аэропорт.

Успешное управление коммерческими площадями и как следствие рост доходов от неавиационной коммерции является одним из ключевых факторов в развитии аэропортов. Именно поэтому, я бы посоветовала собственникам привлекать профессиональные внешние УК, а не стараться контролировать все самим, отдавая эту работу внутренним структурам аэропорта. У внешних крупных УК, которые давно работают на этом рынке, есть богатый опыт управления и повышения доходности подобных специфических объектов коммерческой недвижимости, есть широкий штат высококвалифицированных специалистов, специальные программы и многие другие инструменты.

Другие новости
keyboard_arrow_up