Особенности регионального рынка коммерческой недвижимости


42

access_time 06 июня 2019, 00:00

Особенности регионального рынка коммерческой недвижимости


Региональный рынок коммерческой недвижимости во многом похож на столичный, но при этом имеет ряд особенностей. Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость» рассказала журналу CRE Property Guide о том, что представляет из себя сегмент офисно-складской недвижимости в регионах, об основных запросах арендаторов и управлении подобными объектами.

Региональный класс

Рынок коммерческой недвижимости в большинстве регионов России представлен в основном объектами С и D класса. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, с невысокими объемами нового строительства качественной недвижимости в большинстве субъектов РФ, в связи с очень ограниченным спросом на подобные объекты. Во-вторых, с сохранением основной массы зданий старого фонда, поскольку в большинстве других регионов России сегодня не проводится такой активной реновации промзон как в столице. Как правило, офисная недвижимость С и D класса в регионах представлена административными зданиями, которые в прошлом занимали различные государственные учреждения, научно исследовательские-институты, производственно-складские комплексы. И во многом именно состав рынка коммерческой недвижимости в регионах и определяет его специфику. 

Личное управление

В большинстве случаев собственники коммерческой недвижимости в регионах сдают помещения арендаторам собственными силами. К тому же, в регионах очень мало профессиональных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости. Если и привлекается сторонняя УК, то, как правило, это компании федерального уровня с большим опытом, но такие случаи единичны.

При этом в более высоких сегментах, в А и В классе, сторонние УК привлекаются чаще. Однако поскольку доля подобных объектов в общей структуре предложения в регионах невелика, в общей массе таких примеров немного.

 

Особенности регионального спроса

Основной категорией арендаторов коммерческой недвижимости классов С и D в регионах являются местные компании: малый и средний бизнес. Подобные объекты интересны для них в первую очередь за счет более доступной цены. Кроме того, они больше подходит под запросы данной аудитории в силу особенностей формата. Ведь в большинстве офисных особняков и административных зданий преимущественно кабинетная планировка, поэтому небольшие компании всегда могут найти себе подходящее отдельное помещение требуемой площади. В сегменте офисной недвижимости в объектах С и D класса арендуют помещения площадью от 10 до 50 кв. м. В более дорогих бизнес-центрах класса В и А блоков с подобной «нарезкой» практически нет, там в основном предлагаются большие офисы. В регионах основными арендаторами подобных объектов являются местный крупный бизнес, региональные подразделения федеральных или международных корпораций, заключающих долгосрочные договоры аренды.

А вот арендаторами производственно-складских комплексов класса С и D в регионах могут быть как небольшие местные компании, так и крупные федеральные игроки. В большинстве регионов России не ведется активного спекулятивного строительства складов А класса, и объем предложения подобных площадей достаточно ограничен. Поэтому федеральным игрокам, которым необходимы склады в данном регионе для хранения и распределения продукции, приходится арендовать помещения в объектах С класса. Однако преимуществом подобных складов является их выгодное расположение, недалеко от центра города, на месте где раньше располагались градообразующие предприятия. Средняя площадь арендуемых складских помещений в производственно складских комплексах в регионах составляет 500 -1000 кв. м.

 

Условия аренды

В целом условия аренды коммерческой недвижимости в столице и регионах похожи и различаются разве что размером ставок, в регионах они ниже. В арендную плату также, как и в Москве обычно включены коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, НДС. В последнее время НДС все чаще не включается в стоимость платежей, с начала 2019 года мы наблюдаем, что многие собственники объектов коммерческой недвижимости переходят на работу по упрощенной схеме налогообложения (УСН), тем самым освобождаясь от уплаты НДС. Данная тенденция существует как на столичном, так и на региональном рынке коммерческой недвижимости. Но в регионах эта тенденция более заметна.

В договор аренды, как правило, также включен «страховой» депозит. Для компаний, занимающих помещения площадью до 50 кв. м, он обычно равен стоимости двух месяцев аренды. Для тех, кто арендует более 1 000 квадратных метров складских или офисных площадей – половину суммы ежемесячного платежа.

Сроки заключаемых арендных договоров в сегменте недвижимости С и D класса в регионах во многом зависят от формы взаимодействия собственника и арендатора. Большинству собственников коммерческой недвижимости, которые сдают недвижимость напрямую, выгоднее подписывать с арендатором долгосрочные договоры, на 5-7 лет. Для многих собственников — это непрофильный бизнес, к примеру, довольно часто неиспользуемые площади в производственно-складских комплексах в аренду могут сдавать крупные предприятия. Они не хотят заниматься регулярно поиском и ротацией новых арендаторов, им проще «посадить» компанию на долгий срок, пусть даже и на менее выгодных коммерческих условиях, тем самым обеспечив себе стабильный доход в течение нескольких лет. Для профессиональных управляющих компаний, одной из основных задач является повышение доходности объекта, напротив, выгоднее подписывать 11 месячные договоры, чтобы иметь возможность корректировать ставку в зависимости от рыночной ситуации. К примеру, мы практически ежегодно индексируем ставки в наших региональных объектах на 5-7% и перезаключаем договоры по текущим рыночным ставкам.

Большинство арендаторов в регионах также просят включать в договор пункт о приоритетном праве продления договора аренды помещения. Тем не менее, во всех договорах и присутствует пункт о возможности досрочного расторжения договора с предупреждением второй стороны за 30 дней.

Другие новости
keyboard_arrow_up