Компания JLL внедряет новый индикатор на рынке офисной недвижимости


Jll office nederland tetrisdb 1

access_time 30 апреля 2019, 00:00

Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка.

Индекс показывает, что сегодня рынок на стороне арендодателя.

Кто диктует условия на рынке – арендатор или арендодатель – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Соотношение баланса сил играет определяющую роль при переговорах о договоре аренды. До сих пор при ответе на этот вопрос аналитики приводили данные по доле свободных площадей или динамике ставок аренды. Однако использование такого показателя, как доля свободных площадей, не всегда позволяет точно отразить ситуацию на рынке. Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях общий объем вакантных площадей может быть одинаков.

Методология.

Аналитики JLL разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете был использован подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства; он иллюстрируется с помощью кривой Лоренца распределения анализируемого показателя. Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора. Индекс достигает наибольших значений, когда свободных площадей почти нет, а наименьших – в периоды рецессии, когда спрос ограничен, а собственники помещений конкурируют за клиентов.

При значениях индекса ниже 0,6 рынок находится на стороне арендатора. Если более 0,7 – на стороне арендодателя.

В настоящий момент индекс равен 0,81 в Петербурге, 0,73 в Москве.

Другие новости
keyboard_arrow_up