Как УК выбирают арендаторов?


14

access_time 12.11.19

Проверка на благонадежность: как УК выбирают арендаторов?

Привлечение в объект коммерческой недвижимости платежеспособного и добросовестного арендатора – это достаточно сложный и трудоемкий процесс для управляющей компании. В условиях текущей экономической ситуации у ряда компаний, прежде всего из сегмента малого бизнеса, периодически возникают финансовые трудности, в связи с чем арендаторы либо задерживают оплату аренды, либо без соблюдения установленного срока на предупреждение арендодателя о съезде, покинуть объект аренды или вовсе банкротятся. В конечном счете, все это негативно сказывается на доходности объекта коммерческой недвижимости. Кристина Лиморенко, коммерческий директор федеральной управляющей компании «ПРОФИС Недвижимость», рассказала, как УК подбирают арендаторов.

Риск неразборчивости

Перед тем как принять решение о заключении договора аренды, все профессиональные управляющие компании проверяют своих потенциальных арендаторов. Это необходимо в первую очередь для того, чтобы на начальном этапе «отсеять» недобросовестные компании, которые вели или смогут вести противоправную деятельность на объекте аренды. Во-вторых, отсеять потенциально неблагонадежных, которые из-за неустойчивости бизнеса могут просто съехать раньше времени и не заплатить за аренду, эксплуатацию или за потребленные коммунальные ресурсы. Если компания съезжает раньше намеченного срока, а у УК нет в листе ожидания другого арендатора, который мог бы его оперативно заменить при текущем уровне ставок - арендный поток снижается. Пока помещение простаивает, снижается доходность объекта, а именно поддержание ее на прогнозируемом уровне, что является основной задачей управляющей компании в сфере property management.

Сам процесс проверки потенциального арендатора не отличается от класса объекта. Даже арендаторы класса А и B - крупные и известные компании, могут обанкротиться после смены своей дислокации и иметь проблемы с законом. Клиенты недвижимости класса С и ниже – микро- и малый бизнес, стартапы, это повышает актуальность их проработки в десятки раз. К примеру, среди действующих арендаторов «ПРОФИС Недвижимость» сегодня около 3 400 юридических лиц и еще около 730 индивидуальных предпринимателей. В компанию ежемесячно поступает более 100 заявок от потенциальных клиентов, которые хотели бы арендовать помещение. Для обработки такого объема обращений в «ПРОФИС Недвижимость» существует специальный отдел, который занимается исключительно проверкой потенциальных арендаторов.

Механика проверки

Проверка начинается стандартно с изучения уставных документов контрагента. На этом этапе мы «отсеиваем» заявки от физических лиц, поскольку с ними мы не работаем, и у нас нет механизма проверки каждого физического лица на предмет ведения им хозяйственной деятельности на арендуемых площадях. Для того чтобы вести хозяйственную деятельность физическое лицо должно быть зарегистрировано.

При рассмотрении заявки потенциального арендатора изучается указанный им в заявке вид деятельности. К примеру, будет странно, когда заявлены образовательные услуги, а пришла заявка на складское помещение. Арендатору будут заданы уточняющие вопросы, так как велика вероятность использования одного юридического лица для заключения договора аренды, а в действительности планируется деятельность другого предпринимателя.

При необходимости потенциальные арендаторы проходят проверку по базе судебных исков, базе полиции и др. Если к компании предъявлены или ранее предъявлялись судебные иски, рассматривается вопрос о признании ее банкротом, это повод для отказа.

В отдельных случаях, чаще это касается индивидуальных предпринимателей, служба безопасности УК может получить информацию о привлечении человека к административный или уголовной ответственности, что будет также поводом для отказа.

Помимо этого, УК проверяет потенциальных арендаторов по базе СПАРК. Из нее можно получить информацию об уставном капитале компании, ее финансовую отчетность, информацию об имуществе, данные о сайтах и много другое, что поможет более точно спрогнозировать насколько это платежеспособный и финансово состоятельный арендатор. В частности, в нашей практике был случай, когда мы отказали компании, которая согласно представленной информацией занималась розничной торговлей и планировала снять офис площадью 300 кв. м в одном из наших производственно-складских комплексов в Москве. При этом стоимость аренды интересующего их помещения составляла около 70% от ежемесячного оборота компании в течение последних 6 месяцев по данным СПАРК. Мы отказали данному клиенту, поскольку риск того, что она окажется неплатежеспособна в дальнейшем был слишком велик.

Есть случаи, когда при рассмотрении заявок от потенциальных арендаторов необходимо уточнение от их бывшего арендодателя на предмет добросовестности, платежеспособности, нарушения правил аренды и т.п.

Помимо этого, УК может прибегнуть к нетрадиционной форме проверки, становящейся в последние годы все более распространенной, это поиск потенциального арендатора в социальных сетях.

В «ПРОФИС Недвижимость» предпринимателей перед заключением договора аренды приглашают на беседу в службу безопасности. С потенциальными ключевыми арендаторами может встретиться лично генеральный директор компании. В данном случае это не проверка, а знакомство с целью понимания дальнейших планов развития компании-арендатора и взаимовыгодного сотрудничества.

Резюме

В результате подобных проверок составляется подробная рекомендация о благонадежности и состоятельности потенциального арендатора, которая в дальнейшем передается в коммерческий отдел УК и на окончательную резолюцию генерального директора, который и принимает финальное решение о заключении договора аренды с конкретной компанией.

В «ПРОФИС Недвижимость» мы также продолжаем наблюдать за нашими арендаторами и после заключения договора аренды. Каждый арендатор закреплен за конкретным менеджером, который взаимодействует с ним на протяжении всего срока аренды. В компании также существует специальный модуль CRM системы, в который заносится вся информация о финансовых поступлениях, задержках в оплате аренды и их причинах, а также других инцидентах. Система аккумулирует данные и предупреждает менеджера о рисках. Это позволяет заранее начать поиск альтернативного клиента для оперативно проведения ротации и исключения дебиторской задолженности.

Таким образом, проводимые УК мероприятия по проверке потенциальных арендаторов — это одна из немаловажных составляющих успешности ее деятельности. Это позволяет собрать и удерживать пул добропорядочных и финансово стабильных арендаторов, что благоприятно сказывается на привлекательности объекта коммерческой недвижимости, позволяет УК выполнять заявленные бизнес-планы и обеспечивать собственнику прогнозируемую доходность.

Другие новости
keyboard_arrow_up