Как новая философия «иммунитета от общественных мест» влияет и изменяет рынок коммерческой недвижимости?


%d0%b2%d0%bb%d0%b8%d1%8f%d0%bd%d0%b8%d0%b5 %d0%bf%d0%b0%d0%bd%d0%b4%d0%b5%d0%bc%d0%b8%d0%b8 %d0%bd%d0%b0 %d1%80%d1%8b%d0%bd%d0%be%d0%ba %d0%ba%d0%be%d0%bc%d0%bc%d0%b5%d1%80%d1%87%d0%b5%d1%81%d0%ba%d0%be%d0%b9 %d0%bd%d0%b5%d0%b4%d0%b2%d0%b8%d0%b6%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8

access_time 07.09.20

Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость» оценила ситуацию на рынке офисной недвижимости после снятия введенных в связи с пандемией ограничительных мер. 

- Продолжающийся отказ от офисов или их переформатирование, масочно-перчаточный режим в бизнес-центрах ТЦ, стрит-ритейле, ресторанах и т.д при перманентном ожидании «второй волны» уже сейчас позволяют говорить о формировании в Москве и Петербурге стойкого «иммунитета от общественных мест»: многие подсознательно стараются поменьше бывать там, где в принципе «есть люди», просят перевести их на «удалёнку» и пр.

Оказывают ли, по вашим наблюдениям, эти настроения в обществе влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом?

На мой взгляд, такого явления как боязнь или «иммунитет» от общественных мест в сегменте коммерческой недвижимости сейчас нет. Если такие примеры и есть, скорее они связаны с политикой отдельных компаний или частными предпочтениями людей. За время периода самоизоляции многие устали от работы на «удаленке» и соскучились по живому общению со своими коллегами и друзьями, посещению общественных (спортивных, культурных, развлекательны) мест. Поэтому с каждым новым этапом отмены предпринятых ранее ограничений большинство людей, напротив, с удовольствием постепенно начали выходить в офисы, посещать ТЦ и другие культурно-развлекательные заведения. При этом, конечно, основная масса людей продолжает соблюдать рекомендации Роспотребнадзора (перчаточно-масочный режим, при возможности социально дистанцирование). Таким образом, пустовавшие из-за пандемии объекты коммерческой недвижимости постепенно возвращаются к привычному режиму работы. Однако говорить о пандемийном трафике пока не приходится: часть компаний, в первую очередь международных, остались на удаленной работе, часть компаний и вовсе закрылись. По нашим прогнозам, рынку нужен минимум год для восстановления докризисного трафика, и минимум три года для восстановления доходной части объектов.

- Как вы примерно оцениваете потерянный в результате психологических и социальных последствий пандемии трафик в разных сегментах?

После наступления пандемии и предпринятых государством для ее нераспространения ограничительных мер, в частности, режима самоизоляции, наполнение арендаторами наших объектах было не более 20%. Большинство компаний перевели своих сотрудников на «удаленку», многие объекты стрит-ритейла закрылись, также, как и общепит. Впрочем, некоторые продолжили работать в формате исключительно «навынос». После отмены режима самоизоляции уже в течение первых двух недель к работе в офисах в объектах, находящихся в нашем управлении, вернулось около 50% арендаторов. Сегодня, когда уже снято большинство ограничений к работе вернулось большинство арендаторов, если говорить в процентах, то это около 80% докризисного числа арендаторов. Конечно, пандемия существенно ударила по бизнесу многих компаний, прежде всего ритейл и общепит, которые вынуждены были приостановить работу. Сильно пострадал мелкий бизнес, который пришлось либо закрывать либо консервировать на неопределенный период. Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве во втором квартале 2020 года уровень вакантных помещений в сегменте офисов вырос с 6% до 11% и с 5% до 12% в сегменте складов.

- Как «иммунитет от общественных мест» и вся эта «новая нормальность» влияют и изменяют офисы и коворкинги?

В первую очередь это сказалось на увеличении вакантности площадей. Это негативный фактор. Но есть и позитивные моменты - в большинстве БЦ и бизнес-парков действует особый режим эксплуатации помещений, предусматривающий высокую частоту уборки, дезинфекции и проветривания помещений. Также сохраняется и перчаточно-масочный режим для всех сотрудников и посетителей объектов и рекомендации по социальному дистанцированию. В современном мире это в принципе необходимые меры, которые неплохо было бы сохранить и в будущем.

Что касается коворкингов, то данный сегмент пока еще не восстановился от кризиса. Заполняемость многих объектов пока минимальна, многие просто освободили занимаемые помещения. Текущий кризис больше всего повлиял именно на малый бизнес и самозанятых, которые в основном и являлись основными арендаторами коворкингов. У многих из них сократились доходы, в том числе и поэтому часть из них сейчас продолжает работать на дому, приходя в коворкинги лишь по мере крайней необходимости. По нашим наблюдениям некоторые крупные сетевые операторы сегодня постепенно сокращают количество своих объектов в Москве. В частности, во втором квартале 2020 года с одного из наших объектов съехал крупный сетевой коворкинг, который занимал помещение площадью более 1 000 кв. м.

- Как всё это изменяет работу управляющих компаний (PM и FM)?

Работа FM (Facility management) компаний поменялась с точки зрения затрат и уровня контроля качества. Во время пандемии увеличился спрос на определенные услуги -уборка и дезинфекция помещений, например. Также возросли расходы на обеспечение безопасности персонала: привлечение медицинских бригад для регулярной проверки состояния здоровья работников УК перед выходом на работу, закупка всех необходимых средств индивидуальной защиты, проведение тестирования на выявление заболевших сотрудников. Некоторые компании также увеличивали штат, для того, чтобы справляться с новым объемом задач и иметь возможность оперативно проводить ротацию персонала.

Что касается работы в направлении property management, то 2 квартал 2020 года был посвящен сохранению текущих арендаторов. Компании разрабатывали и воплощали в жизнь антикризисные планы, направленные на удержание существующего денежного потока.

 - Их зонирование и интерьеры?

В холлах некоторых БЦ, где это было возможно увеличена дистанция между посадочными местами. На полу и стенах также установлена разметка и рекомендации по соблюдению социальной дистанции. Во многих заведениях общепита, которые расположены в рамках БЦ и БП также стараются увеличить дистанцию между столами, более активно в этом году открываются летние веранды, и пространства под открытым воздухом.

 - Как на этом фоне изменились маркетинговые компании в разных сегментах – офисы/коворкинги?

Во время пандемии фокус в каналах привлечения новых арендаторов еще больше сместился в онлайн. УК стали активнее использовать продвижение в соцсетях, а также на сайтах агрегаторах объявлений. Этот тренд сохранится и в будущем. Во время самоизоляции, ввиду ограничения физических контактов, брокеры проводили показы объектов по видеосвязи. Сейчас, несмотря на то что уже активно идут показы и вживую, подобная практика отчасти сохраняется. Некоторые арендаторы перед просмотром просят провести виртуальный тур по объекту.

Также в рекламе сдаваемых в аренду помещений многие арендодатели делают фокус на «безопасность» объектов, с точки зрения соблюдения в них всех мер по нераспространению инфекции (частные уборки, проветривания и дезинфекции общественных зон и офисов, перчаточно-масочный режим и т.п)

 - Отражается ли «иммунитет от общественных мест» на ваших объектах и как именно?

Нет, в наших объектах, бизнес-парках класса B и С и производственно-складских комплексах мы не наблюдаем как такового «иммунитета» от общественных мест среди арендаторов и посетителей.

- Прогнозы: что будет дальше – люди успокоятся и вернутся на рабочие места, в крупные торговые центры и рестораны; будут ждать второй волны и будут ходить куда-то ещё меньше; что-то третье?

Уже сейчас можно сказать, что большинство людей, так или иначе, вернулось к привычному ритму жизни. Большинство из них по-прежнему соблюдают рекомендации по перчаточно-масочному режиму, социальному дистанцированию и другими мерам предосторожности в местах скопления людей. Объекты вернутся к привычному трафику в течение года, а финансовые показатели придется восстанавливать немного дольше.

Другие новости
keyboard_arrow_up