«Честный Дом» на радио mediametrics, посвященной коммерческой недвижимости класса С и D


Morozova

access_time 13 мая 2019, 00:00

Ирина Морозова, руководитель отдела маркетинга и рекламы УК «ПРОФИС Недвижимость», приняла участие в передаче «Честный Дом» на радио mediametrics, посвященной коммерческой недвижимости класса С и D.

 

Что из себя представляют офисы и склады класса С и D?

Коммерческая недвижимость класса С – это здания, которые построены еще в прошлом или позапрошлом веке. Изначально подобные объекты строили для нужд определенных компаний и государственных организаций. Административные и офисные здания класса С раньше занимали НИИ, различные государственные учреждения, а производственно-складские комплексы – промышленные предприятия и фабрики. После того, как эти организации закрылись, а   промышленные объекты по программе их вывода из Москвы переехали за пределы города, многие собственники стали сдавать помещения в этих объектах в аренду различным компаниям на коммерческих условиях.

Что касается особенностей объектов С и D класса, то в первую очередь, от более высококлассных зданий они отличаются техническим оснащением. На сегодняшний день, установленные там инженерные системы, уже давно морально устарели, а некоторых, например, центральных систем кондиционирования и вентиляции в объектах класса С вообще нет. Поэтому зачастую их устанавливают по собственной инициативе сами арендаторы.

Где по вашим оценкам больше объектов С и D класса? В регионах или в столице?

В большинстве регионов России доля объектов класса С и D в общей структуре предложения коммерческой недвижимости больше, поскольку объемы строительства новой высококлассной коммерческой недвижимости класса А и В там меньше, чем столице.

Расскажите, что сейчас происходит с рынком коммерческой недвижимости класса С и D?

Данный сегмент традиционно является наиболее стабильным. Особенно в условиях кризиса, когда многие компании оптимизируют свои расходы и переезжают из дорогих в более дешёвые офисы и склады. Сейчас вакансия на рынке офисов класса С в Москве составляет около 5,8%. Хотя есть объекты, которые полностью заполнены. В первую очередь, это офисные особняки в ЦАО. В сегменте производственно-складской недвижимости в столице сегодня не занято порядка 7% площадей.

Коммерческая недвижимость класса С и D интересна достаточно широкой аудитории арендаторов. По нашему опыту помещения в производственно-складских комплексах, в первую очередь, арендуют стартапы из сферы легкой промышленности. А офисные особняки в ЦАО чаще всего занимают ведущие компании из сферы финансов, IT, телекоммуникаций, девелоперы.

Каковы ставки на коммерческую недвижимость данного класса?

Если рассматривать сегмент офисов, расположенных внутри садового кольца, то сегодня арендные ставки на помещения варьируются от 20 до 30 тыс. рублей за кв. м в год включая НДС и эксплуатационные расходы. Как правило, чем меньше арендуемая площадь, тем выше ставка. В объектах, расположенных от ТТК до МКАД, стоимость аренды ниже, там ставки составляют около 15 до 18 тыс. рублей за кв. м в год включая НДС и эксплуатационные расходы. Стоимость аренды складов класса С внутри МКАД сегодня варьируется в районе 6-10 тыс. за кв. м в год включая НДС и эксплуатационные расходы.  

Какие требования предъявляют собственники объектов коммерческой недвижимости класса С и D при выборе сторонней УК?

В первую очередь собственники смотрят на опыт компании и пул ее объектов. Как правило, они обращаются к тем УК, которые успешно управляют или управляли аналогичными объектами. Во-вторых, конечно, они смотрят стратегию реализации и планы по использованию объекта в целом, на прогнозируемую доходность, которую обещает УК.

А какова средняя доходность объектов класса С и D?

Она практически не отличается от объектов более высокого класса и в среднем она составляет 10-12% годовых.

А какие основные требования у арендаторов к коммерческой недвижимости С и D классу?

В первую очередь – стоимость аренды. Те компании, которые арендуют помещения в объектах данного класса не располагают большими суммами, поэтому они даже не рассматривают объекты более высокого класса. Многие понимают, что в рамках их бюджета они смогут арендовать помещение не в самом топовом с точки зрения технического оснащения здании. При этом, по всем остальным параметрам, месторасположению, транспортной доступности, наличию парковок, здания класса С и D практически не уступают, а зачастую и превосходят премиальные объекты.

А с чего получает доход сторонняя УК? Расскажите на вашем примере.

В первую очередь привлеченная УК получает определенное вознаграждение от собственника за управление арендными отношениями и выполнение бизнес плана на конкретном объекте. Это не разовое вознаграждение за подписание сделок, которое, например, получают консультанты и брокеры, а стабильный ежемесячный доход в рамках долгосрочного контракта. Что касается нашей компании, то у нас есть собственная эксплуатационная компания, которая обслуживает объекты, которые передают нам собственники на комплексное управление, соответственно дополнительно мы получаем доход и от эксплуатации объектов.

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости классов С и D в дальнейшем?

Объем предложения коммерческой недвижимости класса С и D будет сокращаться. В силу того, что подобные объекты расположены в привлекательных для девелопмента локациях в центре города, постепенно устаревающие здания, которые уже нельзя эксплуатировать будут уходить под редевелопмент. В частности, на месте бывших производственно-складских комплексов будет появляется жилье, а офисные особняки реконструироваться под апарт и бутик-отели. Также некоторые офисные здания класса С и D будут постепенно реновироваться и переходить в более высокий B класс.

А поскольку объем предложения недвижимости класса С и D продолжит падать, а спрос на подобные помещения остается на прежнем уровне, то вакансия в дальнейшем будет сокращаться. Ставки, в свою очередь, также продолжать постепенно расти.

Какие каналы обычно используют УК для рекламы своих помещений класса С и D?

В первую очередь, это крупнейшие сайты с базами объектов, такие как ЦИАН и Авито, а также различные доски объявлений. Очень большой пул потенциальных арендаторов приходит к нам «по рекомендации» от наших текущих резидентов. Существенный объем заявок генерирует и наш сайт.

Полную версию интервью смотрите на: https://www.youtube.com/watch?time_continue=154&v=3mTMAfJfsfA

 

Другие новости
keyboard_arrow_up