Величина расходов на содержание офиса – параметр, которые важен как для владельцев коммерческой недвижимости, так и для арендатора. Первых интересует прибыль, которая формируется в результате предоставления помещений во временное пользование, а для вторых характерно желание не переплачивать за арендуемые площади. Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса о том, как рассчитать расходы на содержание офисных помещений правильно и максимально точно. Ответ на него приводится в статье.
Методика расчета
Стоимость аренды формируется одним из двух стандартных методов. Первый предусматривает использование сложившихся на рынке пропорций между отдельными статьями затрат. К их числу относятся четыре категории расходов:
- эксплуатация здания;
- обеспечение функционирования систем безопасности и защиты;
- коммунальные услуги;
- управленческие расходы.
Значение каждой статьи затрат зависит от условий, сложившихся в конкретном регионе на рынке коммерческой недвижимости. Типовое распределение расходов происходит в следующей пропорции: 45%/25%/20%/10%. Указанные значения являются приближенными и могут существенно изменяться.
Второй способ расчета предусматривает детальный учет расходов на содержание и обслуживание офиса. В этом случае в состав затрат входят:
- коммунальные выплаты на канализацию, водоснабжение, отопление и освещение;
- расходы на покупку инструмента для ухода за помещениями и зарплату тех служащих;
- затраты на электроэнергию общественных мест здания, например, лифтов, холла и других подобных помещений;
- расходы на монтаж и обслуживание систем сигнализации и охраны;
- приобретение и обслуживание средств пожаротушения;
- налог на имущество, включая объект недвижимости и землю, на которой он расположен.
Дополнительной статьей расходов становится прибыль, которую планирует получать владелец офисных помещений. Она также включается в стоимость аренды, хотя и не связана с непосредственным содержанием недвижимости.
Оба метода расчета предусматривают классификацию расходов на две категории. К первой относятся постоянные затраты, например, на обслуживание сигнализации или заработную плату уборщиц. Во вторую включают переменные расходы. К ним причисляют, например, плату за электроснабжение здания, так как она рассчитывается по факту потребления ресурса.
Факторы, определяющие стоимость аренды
Итоговая стоимость аренды включает содержание офисных помещений. Она зависит не только от конкретных значений перечисленных выше статей расходов, но и от нескольких дополнительных факторов. К ним относятся:
- место расположения здания;
- уровень развития инфраструктуры;
- текущее состояние постройки, степень морального и физического износа;
- технологии и материалы, которые использовались в ходе строительства;
- функциональное предназначение постройки;
- эффективность внутренних коммуникаций здания.
Действующее законодательство не регламентирует процедуру расчетов между владельцами и арендаторами коммерческой недвижимости. Исключение составляют государственные и муниципальные учреждения, которые арендуют офисные помещения, принадлежащие частным структурам. В этом случае требуется предварительное проведение тендера и выбор лучшего предложения из представленных.
В любом случае основанием для расчета арендной платы становится учет издержек на содержание и обслуживание здания, включая функционирующие инженерные сети. Серьезный владелец офисов без проблем предоставляет обоснование стоимости аренды, которое базируется на калькуляции реально понесенных расходов.
