Желание владельца сдать помещение в аренду делает актуальным вопрос оценки стоимости услуги. Она представляется независимыми экспертами на основании действующих сегодня методик определения реальной арендной ставки. Важно отметить, что объектом оценивания становятся нежилые помещения, так как по отношению к любому жилью – комнате, квартире или дому – действует другая процедура установления рыночной цены аренды.
Правовое регулирование
Порядок предоставления услуг по оценке арендной ставки недвижимости регламентируется №135-ФЗ (датируется 29 июля 1998 года). Актуальная редакция Федерального закона принята 31 июля 2020 года.
Положения №135-ФЗ дополняются несколькими ФСО – Федеральными стандартами оценки, которые разработаны специалистами Минэкономразвития и введены в действие несколькими ведомственными Приказами. В отношении оценки недвижимости действует ФСО №7, принятый Приказом №611 (датируется 25 сентября 2014 года).
Право проводить независимую оценку арендной ставки недвижимости представляется специализированным экспертным организациям, которые выполнят ряд обязательных требований. В их числе:
- присутствие в штате экспертов, получивших профильное образование;
- вступление в профильную СРО, объединяющую участников рынка оценочных услуг;
- страхование гражданской ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.
Методы определения рыночной цены аренды
Оценка арендной ставки нежилой недвижимости проводится с применением различных методов, в некоторых случаях может быть использовано несколько методов одновременно.
Наибольшей популярностью пользуются три из них, каждый из которых заслуживает отдельного рассмотрения.
Затратный подход
Затратный подход включает один метод - метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:
- Рекапитализация;
- Экономическая амортизация;
- Валовый рентный множитель.
Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду. Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход.
Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом:
- Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
- Определение коэффициента капитализации;
- Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
- Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта);
- Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
- Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).
Недостатки метода компенсации затрат
- Метод выгоден только арендодателю;
- Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
- Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.
Аналоговый
Простой метод определения арендной ставки. Предусматривает анализ стоимости аренды схожих по характеристикам объектов. Подходит для типовых объектов, присутствующих на рынке арендных услуг в большом количестве. Менее эффективен для уникальных построек или на рынках со слабой активностью и небольшим количеством сделок.
Доходный
Другое часто применяемое название этого способа– метод капитализации прибыли. Базируется на прогнозировании уровня дохода, возможного при коммерческом использовании недвижимости.
Основным преимуществом методики становится высокая точность получаемых результатов. В числе недостатков – сложность вычислений и необходимость учета большого количества параметров. Поэтому доходный способ оценки применяется, главным образом, по отношению к коммерческой недвижимости – магазинам, офисам или складам, рентабельность которых поддается относительно точному расчету.
Факторы, влияющие на величину арендной ставки помещения
Стоимость аренды зависит от большого количества факторов, перечень которых не отличается от тех, что учитываются при традиционном определении рыночной цены объекта недвижимости. В их число входят:
- расположение объекта;
- площадь и другие технико-эксплуатационные характеристики помещения;
- функциональное назначение;
- текущее техническое состояние, включая степень износа, качество и время последнего капитального или текущего ремонта;
- уровень развития инфраструктуры района, на территории которого расположен объект;
- оснащение помещения мебелью, оборудованием и другими предметами обстановки;
- другие характеристики и свойства, напрямую влияющие на ценность и коммерческую привлекательность помещения.
- Уникальность объекта и его архитектурные особенности.
Немалое значение в ходе определения арендной ставки имеет срок действия договора аренды планируется ли долгосрочная или краткосрочная аренда. Другой важный дополнительный фактор – наличие аналогичных по характеристикам свободных помещений на территории микрорайона или конкретного населенного пункта. Перечень подобных параметров крайне велик, что предъявляет повышенные требования к квалификации и опыту независимого оценщика.
Необходимые документы
Работа эксперта базируется на изучении характеристик объекта оценивания и обширного набора документов о собственнике и арендуемом помещении. Последний включает:
- комплект учредительной документации (для владельца в статусе юрлица) или паспорт (для ИП и физлица);
- правоустанавливающая документация на объект недвижимости. К ней относится договор купли-продажи, мены или дарения, выписка из ЕГРН, документы о вступлении в наследство и т.д.;
- технический паспорт и другая подобная документация – проектная, эксплуатационная, техническая;
- кадастровый план на землю, на которой расположен объект;
- дополнительная документация об отсутствии или наличии обременений.
Приведенный перечень не является исчерпывающим. Он может быть дополнен другими документами, список которых определяется экспертом-оценщиком индивидуально с учетом специфики объекта недвижимости и запросов заказчика услуги.
Преимущества обращения к профессионалам
Оценка арендной ставки – сложная в организационном и техническом плане услуга, которая представляется профессиональными экспертами. Важно правильного определения стоимости аренды не вызывает вопросов – как для владельца помещения, желающего получить максимально возможную прибыль, так и для арендатора, который стремится минимизировать собственные расходы.
Сегодня на рынке оценочных услуг Москвы и области работает немало специализированных организаций, что делает выбор подходящей компании для сотрудничества непростой задачей. Основными критериями, которые рекомендуется использовать при этом, выступают:
- продолжительность работы организации;
- отзывы клиентов, уже воспользовавшихся услугами компании;
- уровень расценок на выполняемые экспертами организации работы.
Финансовый критерий остается ключевым и нередко выступает в качестве решающего аргумента при принятии решения. Важно рассматривать его в комплексе с остальными параметрами, что позволяет получить на выходе точную, быструю и объективную оценку при разумной величина сопутствующих расходов.
