В российской столице зафиксировано увеличение объемов спроса на склады, расположенные в пределах МКАД – эксперты связывают это с растущим рынком доставки готовых блюд из ресторанов, продуктов питания, а также с увеличением доли товаров из категории скоропортящихся в обороте российских ритейлеров. Сегмент складской недвижимости оперативно реагирует на спрос – в ближайшее время в городе появится порядка 500 тыс. м2 соответствующих площадей. Однако реальная потребность рынка почти в два раза превышает прогнозируемый показатель. Складская недвижимость становится все более выгодной и привлекательной для девелоперов, но препятствием к развитию этого направления для них остается нехватка земельных участков под застройку. В настоящее время многие участники рынка изучают вариант переориентирования под складские помещения торговых центров.
Urban logistic как перспективный сегмент
Суммарный объем высококлассных складских площадей внутри МКАД и на расстоянии не более 5 км от него в ближайшие несколько лет может вырасти почти на 15% - он составит порядка 3,8 млн м2. Сегодня на сегмент urban logistic, как отмечают аналитики, приходится не менее 15% от суммарного объема предложения в категории складской недвижимости Москвы. Отмечается дефицит мощностей: для того, чтобы удовлетворить потребности, зафиксированные в условиях текущей динамики спроса, необходимо сдать в эксплуатацию не менее 1 млн м2 складов, тогда как в перспективе прогнозируется сдача в эксплуатацию всего лишь 300 тыс. м2.
В пределах МКАД сегодня расположено 6 млн м2 помещений производственного назначения, сдающихся в аренду. С рынка постепенно вымываются морально устаревшие бъекты. Что касается спроса на недвижимость категории urban logistic, то его формирование началось несколько лет назад. Одним из основных драйверов увеличения объемов этого рынка эксперты называют растущий спрос на услуги по доставке готовых блюд из ресторанов и продуктов питания. На этом фоне растет потребность в таких объектах, как магазины, занимающиеся исключительно доставкой, и фабрики-кухни. Фиксируется рост спроса на складские помещения также и со стороны ритейлеров, работающих в продуктовом сегменте. В структуре их оборота интенсивно увеличивается процент товаров из категории скоропортящихся – в таких условиях растет потребность в складах с холодильным оборудованием, расположенными в черте Москвы. Кроме того, складские помещения в пределах МКАД востребованы и у представителей сегмента e-commerce, фармацевтических компаний и операторов фулфилмент.
Девелоперы называют несколько факторов, которые оказывают на развитие формата сдерживающее влияние. В их числе – растущие финансовые расходы на возведение складской недвижимости в черте Москвы. Эти расходы не компенсируются арендными ставками. Однако в перспективе ситуация может измениться: так, за прошедший год средняя ставка в сегменте складской недвижимости увеличилась с 5-6 тыс. руб. за 1 м2 до 7,5 тыс. руб. за 1 м2. Складские помещения в Московской области предлагаются по более демократичным ставкам – порядка 4 тыс. руб. за 1 м2.
Среди факторов, которые делают для девелоперов привлекательным такое решение, как размещение на принадлежащих им площадках объекты категории urban logistic – изменения в схеме смены вида использования недвижимости. Формирование новых рабочих мест за счет подобных проектов позволяет пользоваться льготными условиями и возможностями, предоставляемыми столичной мэрией, в частности, в плане согласования строительства жилой недвижимости. Вместе с тем, перед девелоперами встает необходимость поиска новых, более выгодных и привлекательных форматов. В их числе – многоэтажные комплексы складского типа. Такие объекты, как подчеркивают эксперты, реализуются с учетом транспортной доступности каждого из этажей.
Реакция на спрос
Растущий спрос на объекты urban logistic в настоящее время удовлетворяется за счет объектов как профильного, так и непрофильного назначения. К примеру, все чаще под склады оборудуются и обустраиваются торговые центры, в том числе, зоны погрузки, крытые паркинги. Эксперты называют такой подход трендом сегмента складской недвижимости. На него ориентируются многие владельцы торговых центров и собственники одноэтажных больших гипермаркетов (big box).
Дефицит фиксируется не только в сегменте urban logistic. Нехватка качественных складских помещений отмечается и за пределами МКАД – на расстоянии от 20 до 50 км от него. Такую ситуацию аналитики связывают с растущей активностью ритейлеров, работающих на федеральных рынках. Многие предприятия организуют логистическую инфраструктуру на территории Московского региона для того, чтобы покрыть существующую потребность, охватив все районы присутствия, и они рассматривают объекты, расположенные на расстоянии до 50 км от МКАД, как распределительные центры.
По материалам kommersant.ru
