"Это было трудное время, но я не о чем не жалею" — так охарактеризовал свой брак барон Мюнхгаузен в знаменитом отечественном фильме. Пожалуй, под этими словами могут подписаться многие игроки российского рынка коммерческой недвижимости, говоря об итогах уходящего года.
Как и в предыдущем 2020 году, основные тренды по-прежнему задавала пандемия COVID-19. Одним сегментам так и не удалось восстановить утраченные позиции, у других получилось поставить новые рекорды. Одни бизнесы добились невиданных успехов, другие — навсегда выбыли из повестки дня.
К концу года окончательно определились ключевые тенденции, которые характеризуют состояние рынка коммерческой недвижимости в настоящий момент — и, по всей видимости, будут это делать в следующем, 2022 году.
Эксперты портала Arendator.ru сформулировали топ-8 главных трендов развития отрасли.
1. Компании стали активно возвращать сотрудников с удаленки и восстанавливать/расширять свои офисные площади. Свободных офисов становится все меньше. Девелоперы постоянно вводят новые проекты, но больше 50% объектов строятся сразу для нужд определенных компаний (и в дальнейшем доля проектов BTS будет только расти), остальное поглощается арендаторами сразу после завершения строительства. В перпективе на фоне растущего спроса вакансия будет неуклонно снижаться — рынку может грозить серьезный дефицит качественных офисных площадей.
2. Спрос на гибкие офисы растет небывалыми темпами, объем сделок аренды в этом сегменте достиг максимальных значений за всю историю рынка. Активно вводятся новые объекты, совокупный объем предложения увеличился за год почти на 50%. На рынок выходят новые игроки — например, Officeless, реализуемый АФК «Система» в бывших зданиях АТС и исторических особняках в центре Москвы, Flexity от ENKA и др.
3. Из-за ковидных ограничений рынок торговой недвижимости продолжает лихорадить. В надежде на стабилизацию обстановки, многие девелоперы переносят открытия торговых центров на 2022 год. Средний размер новых объектов продолжает сокращаться, а доля небольших районных торговых центров и МФЦ с торговой составляющей — увеличивается.
4. Гостиничный рынок медленно, но верно восстанавливается. Москва оказалась в ряду мировых лидеров по заполняемости отелей (в среднем, порядка 60%). Средний тариф в 2021 году приблизился к показателю 2019 года. При этом дорожают цены, в основном, в люксовых гостиницах, а в остальных сегментах наблюдается падение тарифа. Растущий спрос на внутренний туризм привел к тому, что в ряде крупных городов России рекордно выросла доходность гостиничного бизнеса. Лидером стал курортный Сочи, где средневзвешенный доход на гостиничный номер удвоился по сравнению с 2019 годом, на втором месте - Калининград (+79%), на третьем - Краснодар (+35%).
5. Складской рынок бьет рекорды по вакансии (она достигла минимума за 10 лет) и ставкам (в Московском регионе они впервые за всю историю рынка превысили 5 тыс. рублей за кв. м в год). По росту ставок на склады Москва и Санкт-Петербург лидируют в Европе, а также входят в топ-3 крупных европейских городов с самым большим дефицитом складов. Объемы нового строительства растут, однако, большинство проектов строятся в формате built-to-suit. На свободный рынок попадает чуть более 2% новых складских площадей. Новое предложение не успевает за спросом, а рост объемов складских площадей уже привел к дефициту работников логистики в Подмоковье. Главными драйверами роста сегмента являются развитие онлайн-ритейла, тренд на сокращение сроков доставки и спрос на специализированные склады – с контролем температуры, возможностью роботизации и современной инфраструктурой.
6. Стрит-ритейл все еще находится в неустойчивом положении. Возможность введения новых ограничений пугает многих потенциальных арендаторов. Тем не менее в отдельных торговых коридорах Москвы и Петербурга наблюдается небольшое оживление. Практически везде сохраняется большой объем свободных помещений, однако в целом постепенный рост спроса со стороны арендаторов привел к снижению темпов роста уровня вакантности. Докризисного уровня можно ожидать не ранее I полугодия 2022 года.
7. Рассмотрение закона об апартаментах перенесено на 2022 год. Как сообщают власти, это произошло из-за «принципиально разной позиции регионов по этому вопросу». Напомним, что статус апартаментов обсуждают уже давно, в российском законодательстве до сих пор нет четкого определения для таких объектов. Еще не принятый, закон об апартаментах уже сейчас серьезно влияет на рынок недвижимости — так, во второй половине 2021 года спрос на сервисные апартаменты в Москве достиг максимума. Урегулирование правового статуса таких объектов несомненно отразится на их стоимости, что уже сегодня привлекает инвесторов и побуждает девелоперов выводить на рынок все новые проекты.
8. Инвестиции в российский рынок недвижимости приближаются к рекордному уровню. Общий объем п составил порядка 390 млрд рублей. На долю коммерческой недвижимости пришлось около 190 млрд рублей. В следующем году за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти на 20-25%.
На этой оптимистической ноте, пожалуй, стоит закончить наш краткий обзор итогов и уроков, которые уходящий 2021 год преподнес российскому рынку коммерческой недвижимости. Наступающий 2022 год наверняка будет не менее насыщен событиями. Оставайтесь c нами, чтобы узнавать о них первыми
По материалам Arendator.ru