Специалисты международной консалтинговой компании подвели итоги первой половины 2021 года в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. В исследовании отмечается, что суммарный объем свободного предложения сократился на 80% по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года и составил 26,4 тыс. м2. Это максимальное значение за всю историю наблюдения за рынком складов Северной столицы.
Максимальное снижение зафиксировано в сегменте складской недвижимости класса А – оно составило 95%. Аналитики объясняют его тем, что все предложения высокого качества, которые появились на рынке в конце 2020 года – в целом порядка 93 тыс. м2 – были сданы в аренду в период с января по июнь 2021 года. Таким образом, доля свободных площадей в соответствующем сегменте продемонстрировала минимальные показатели – 0,2%, то есть, на 3,3% меньше.
В сегменте складской недвижимости класса В показатели вакантности по итогам первой половины 2021 года также достигли минимального значения – 1,5%. С января по июнь 2021 года на петербургском рынке складов высокого класса в эксплуатацию было сдано 58 тыс. м2 новых помещений – это почти в пять раз больше, чем по итогам первой половины 2020 года.
Общая площадь складов высокого качества, пригодных для аренды, превысила 4 млн м2, при этом, доля спекулятивного рынка по сравнению с данными за прошлый год сократилась на 1,5% и составила 60%.
Суммарная доля складской недвижимости, построенной под нужды и потребности конкретных компаний, в общей структуре объектов, сданных в эксплуатацию, составила почти 90% от общего метража. Самый крупный объект – новый складской комплекс в «PNK Парк Шушары-3», площадь которого составляет 35,5 тыс. м2.
Спрос и предложение
Наиболее востребованными по итогам первой половины 2021 года склады стали со стороны предприятий, работающих в розничной торговле. На их долю пришлось порядка 40% от суммарного объема совершенных сделок. Показатель несущественно превысил данные за первую половину прошлого года – всего на 3%
Сегмент спекулятивного строительства демонстрирует снижение. Суммарный ввод складских помещений, запланированный до конца текущего года, может оказаться на 23% ниже, чем по итогам прошлого года. Аналитики отмечают, что в структуре прогнозируемого спекулятивного предложения в сегменте складской недвижимости не менее 80% помещений на данный момент заняты. Суммарный объем складских помещений в комплексах, которые находятся на этапе строительства, и будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года – 260 тыс. м2. Эксперты подчеркивают: если все объекты будут сданы вовремя, итоговый показатель за 2021 год составит порядка 322 тыс. м2 – это сопоставимо с показателями прошлого года.
В первой половине текущего года доля свободных складских помещений составила:
- Комплексы класса А – 0,2% (26,5 тыс. м2);
- Комплексы класса В – 1,5%.
До конца текущего года эксперты прогнозируют сохранение тенденции к появлению на рынке складских комплексов с минимальным метражом свободных площадей под аренду. Доля вакантного предложения может несущественно увеличиться – до 0,5-1%.
Структура спроса
Объем сделок по продаже и аренде складской недвижимости в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области по итогам первой половины 2021 года составил 253 тыс. м2 – это на 13% меньше, чем в первом полугодии 2020 года.
Эксперты рынка отмечают, что показатели первой половины прошлого года стали рекордными, и обращают внимание на то, что количество сделок по аренде складов увеличилось на 2% по сравнению с первым полугодием 2020 года, однако в прошлом году в этот показатель не вошли сделки формата built-to-suit – на рынке он не присутствовал.
Почти на 60% увеличился объем сделок по аренде складов в готовых комплексах Петербурга и Ленинградской области – он превысил 142 тыс. м2. Максимальное количество сделок зарегистрировано в сегменте аренды и продажи складских помещений на южном направлении – на его долю приходится 68% всех реализованных площадей, что составляет 172 тыс. м2. Самая крупная сделка первой половины 2021 года – продажа комплекса в Шушарах.
В структуре сделок по аренде складов преобладают соглашения с предприятиями, работающими в сфере розничной торговли – на их долю приходится не менее 40% или 56,3 тыс. м2 арендованных помещений. На долю компаний, работающих в сегменте дистрибуции, приходится 24% всех сделок – это почти в два раза больше, чем в первой половине прошлого года. Увеличилась доля производственных предприятий – на 18%, а число сделок, участниками которых были логистические предприятия, напротив, сократилось – на 10%. Сегодня доля таких компаний в общей структуре арендаторов петербургских складов составляет 14%.
Спрос на склады в Петербурге и в Ленинградской области, как отмечают аналитики, сохранится до конца 2021 года, его уровень будет высоким и стабильным. Впрочем, итоговые показатели могут оказаться ниже, чем в 2020 году – примерно на четверть. Прогнозируемый показатель – порядка 340 тыс. м2.
Арендные ставки
На рынке складов в Петербурге и в Ленинградской области в течение последних нескольких лет отмечается тенденция к росту ставок в комплексах высокого класса. Эксперты объясняют это формирующимся дефицитом качественного предложения. В первой половине 2021 года аналитики зафиксировали рост средней ставки в комплексах класса А – на 17%. Сегодня ставка в среднем составляет 5 тыс. руб. за 1 м2 в год.
В классе В арендная ставка по итогам первой половины текущего года увеличилась почти на 5% и сегодня составляет 3,4 тыс. руб. за 1 м2 в год. К концу 2021 года, по мнению экспертов, можно ожидать рост ставок, однако динамика будет зависеть от появления новых предложений.
По материалам CRE.ru.
