По данным международной консалтинговой компании, на территории Московского региона в первой половине 2021 года было введено в эксплуатацию 200 тыс. м2 объектов складской недвижимости высокого качества – это почти на 50% меньше, чем по итогам аналогичного периода прошлого года. Доля свободных помещений в рассматриваемый период составила 1,7%, что эквивалентно 295 тыс. м2 – на 0,6% ниже, чем в первой половине 2020 года.
К настоящему моменту суммарный объем объектов складской недвижимости высокого качества в Москве и в Московском регионе составляет 16 млн 240 тыс. м2. Порядка 60% таких объектов, введенных в эксплуатацию – недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду по спекулятивной схеме. Общая площадь таких объектов – 119 тыс. м2.
Самый масштабный объект – новый корпус на территории склада «Атлант-Парк». Его площадь превышает 50 тыс. м2. Не менее 40% - объекты, возведенные на своих участках в соответствии со схемой генерального подряда. Их суммарная площадь – 82 тыс. м2. К числу крупных объектов аналитики относят реализацию IV этапа нового распределительного центра известного российского онлайн-ритейлера. Площадь объекта – 53,2 тыс. м2.
Структура спроса
Рост спроса на склады в Московском регионе, начавшийся еще в 2020 году, в первой половине текущего года сохранился. Наиболее активные участники рынка – онлайн-ритейлеры. Наиболее крупная сделка по итогам первых шести месяцев 2021 года – аренда помещений площадью 59 тыс. м2 в подмосковном логопарке. На втором месте – транспортные предприятия, на долю которых в первой половине текущего года пришлось не менее 11% всего спроса. Они арендовали в общей сложности 100 тыс. м2 складской недвижимости. Самая крупная сделка полугодия – аренда помещений площадью 40 тыс. м2 на территории складского комплекса в подмосковном Чехове.
На долю компаний-дистрибьюторов в структуре арендаторов складской недвижимости приходится 10% всех объектов, общая площадь которых превысила 100 тыс. м2, на предприятия розничной торговли – 8%. Аналитики отмечают, что ранее этот сегмент в структуре спроса был доминирующим.
Чаще всего в первом полугодии заключались сделки с недвижимостью по схеме built-to-suit, которая предполагает последующую аренду – они составили 55% в общей структуре заключенных договоров с объектами на территории Московского региона. Общая площадь объектов этой категории – около 544 тыс. м2, самая крупная сделка – аренда помещений 48 тыс. м2 в логопарке в Подмосковье.
Ставки
В соответствии с итоговыми данными за I полугодие 2021 года, запрашиваемая арендная ставка в сегменте складской недвижимости класса А в Москве и в Московском регионе в среднем составила 4 150 тыс. руб. за 1 м2 в год – это на 5% больше, чем в первой половине прошлого года и на 2,5% выше, чем по итогам всего 2020 года. Аналитики прогнозируют, что рост ставок продолжится, в том числе, во вторичном сегменте, однако его динамика будет сдержанной. По предварительным прогнозам, по итогам 2021 года средневзвешенная ставка может составить 4 250 тыс. руб. за 1 м2.
В первой половине 2021 года был зафиксирован интенсивный рост ставки аренды на первичном рынке в сегменте складской недвижимости, в том числе, в категории сделок built-to-suit. По итогам рассматриваемого периода она составила 4,3 тыс. руб. за 1 м2 в год – это на 10% больше, чем по итогам первой половины прошлого года, и на 9% больше, чем по итогам всего 2020 года.
В соответствии с предварительными прогнозами аналитиков консалтинговой компании, к концу 2021 года в Московском регионе доля вакантных площадей может составить 1,5%. В настоящее время проекты спекулятивного типа уже появляются на рынке с 100-процентной заполняемостью – это говорит о высоком и стабильном спросе, которым пользуется складская недвижимость высокого качества.
Также аналитики прогнозируют появление на рынке до конца текущего года большого количества новых проектов формата built-to-suit – из числа тех, реализация которых началась еще в прошлом году. Их появление, по мнению экспертов, будет влиять на сокращение показателей вакантности.
Что касается объема спроса, то по предварительным итогам 2021 года он может продемонстрировать рекордный показатель в истории рынка – 2 млн м2. Суммарный объем объектов, которые могут быть введены в эксплуатацию до конца 2021 года, составит 1,2 млн тыс. м2.
По материалам CRE.ru.
