Рынок складской недвижимости


access_time 30.09.19

Рынок складской недвижимости класса «С» Москвы

Структура рынка складской недвижимости Москвы

Класс «С» складской недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все ещё работающих предприятий. Такое расположение сложилось исторически.

Крупнейшими промзонами Москвы являются:

  • Калошино (506,7 га) – на ее территории расположена самая большая ТЭЦ в Европе;
  • Северное Очаково (398,8 га) и Южное Очаково (259,6 га);
  • ЗИЛ (392 га);
  • Курьяново (382,7 га)

Количество складских объектов класса «С» постепенно сокращается. При этом спрос остается на высоком уровне.

Крупные девелоперские компании используют промзоны под редевелопмент, возводят жилые комплексы, современные офисные здания и объекты инфраструктуры:

  • Level Group – часть промзоны Калошино;
  • ПИК – промзона Западный порт;
  • Донстрой – промзона Серп и Молот;
  • Группа ЛСР – промзона ЗИЛ.

Развитие промзон

В последние пять лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Компании-инвесторы, а также потенциальные арендаторы все чаще начинают смотреть в сторону более качественных складских объектов. На рынке класса «С» остаются компании, которые арендуют помещения для ведения основного бизнеса в Москве или вспомогательные помещения (перевалочные склады), а также компании, которые планируют покупку скорее для дальнейшего редевелопмента, чем для полноценной эксплуатации. Эксплуатация складов класса «С» требует вложений, и порой не малых, так как здания, уже износились.

Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД, это связано как с дорогостоящей землей внутри столицы, так и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой тоннажностью.

Количество складов класса «С» постепенно сокращается. Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс «В+» с современными системами оснащения и высоким уровнем сервиса. Часть промзон, в которых типично расположены складские объекты класса «С», отдается под редевелопмент. Склады сносят и на их месте строят современные жилые комплексы, офисные здания, социальную инфраструктуру с парками, скверами и иными зонами отдыха.

Предложение на складском рынке Москвы в I полугодии 2019 года

В первом полугодии 2019 года Юго-Восточный административный округ оставался неизменным лидером по количеству предложений об аренде объектов складской недвижимости класса С – 23%. Это объясняется сосредоточенностью промышленных территорий в округе и развитой транспортной доступностью. Вторым по объему предложений округом стал Восточный – 16%. На третьем месте по числу предложений был Северо-Восточный округ – 14%.

Распределение количества предложений об аренде по округам

По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 78%. На втором месте объекты за МКАД – 17%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений об аренде складов класса С. Отмечается тенденция смещения предложений об аренде складских площадей за МКАД +7% к результатам 2018 года. При этом, показатели экспонируемых предложений в зоне между Садовым кольцом и ТТК остались неизменными. Вакансия в классе С составила 10%, что ниже уровня недозагрузки на рынке качественных складских объектов по следующим причинам: возможность заключения лояльных договоров аренды, минимальные арендные ставки и улучшения транспортной доступности подобных объектов.

 

 

Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам

41% экспонируемых складских объектов – это помещения площадью 1-5 тысяч кв. м. 

40% объектов предлагаются к аренде площадью 300-1000 кв. м. 15% объектов, сдаваемых в аренду, имеют площадь до 300 кв. м.

Распределение количества предложений об аренде по диапазону площади

Распределение количества экспонируемых объектов по диапазонам площади разнится по округам Москвы, при этом преобладают объекты площадью 1-5 тысяч кв. м.

Распределение количества предложений о продаже по округам

По итогам I полугодия наибольшее количество предложений находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 84%, что больше показателей 2018 года на 8%. Эта тенденция обозначает увеличение продаж объектов внутри МКАД с учетом изменения назначения промышленных зон в городе, которые продолжают реорганизовываться в офисные и жилые проекты. На втором месте объекты за МКАД – 11%. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположено 5% предложений о продаже складов класса С.

Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам

Площадь большинства помещений, выставленных на продажу: 1-5 тысяч кв. м. На втором месте по распространенности складские объекты площадью менее 300 кв. м и объекты свыше 10 тысяч кв. м. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 5-10 тысяч кв. м. Тенденция реализации помещений площадью 1-5 тысяч кв. м пока сохраняется, однако в общем объеме экспонируемых объектов значение уменьшилось на 2% с конца 2018 года.

Распределение количества предложений о продаже по диапазону площади

В разрезе округов объекты площадью 1-5 тысяч кв. м также встречаются чаще. На втором месте складские объекты площадью свыше 10 тысяч кв. м.

 

 

 

Спрос на рынке продажи складов класса С в Москве

Наибольшим спросом при покупке складской недвижимости класса С в Москве пользуются производственные и складские здания в Юго-Восточном административном округе, расположенные в промышленных зонах вблизи автомагистралей – ТТК, Волгоградский проспект.

На спрос влияет состояние здания и возможность реконструкции. При этом, возможность реконструкции с учетом изменения профиля здания, является основополагающей выгодной сделки. 
Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки и возможности маневрирования транспорта. 

Коммерческие условия продажи складов класса С

Самый дорогой округ в I полугодии 2019 – Юго-Западный, средняя цена предложения в котором составляет 48 тысяч руб./кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов складской недвижимости класса С составляла 45 050 руб./кв. м. 

Несколько уступает Западному округу по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 тысячи руб./кв. м. Таким образом, Западное направление является наиболее дорогостоящим в данном сегменте рынка. 

Самые бюджетные же предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 34 тысяч и 35,6 тысяч руб./кв. м соответственно. 

Средняя цена предложения по округам, руб./кв. м

 

   Экономическая зона

Средняя цена
по экономическим зонам (руб./кв.м)

   Между Садовым кольцом и ТТК

41 154

   Между ТТК и МКАД

38 567

   За МКАД

34 602


* Цены указаны с учетом НДС.

Колебания цен за I полугодие 2019 года незначительные и носят сезонный характер. Колебания связаны с изменением деловой активности: в январе спрос и предложение типично ниже. В феврале на рынок выходит большее число предложений, показатели увеличиваются. Снижение наблюдается в марте по причине насыщения рынка. Далее идет рост и стабилизация цен.

Динамика цен предложения, руб./кв. м

Спрос на рынке аренды складов класса С в Москве

Спрос на аренду складских объектов класса С по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом лояльного подхода к арендаторам.

Среди арендаторов складских объектов класса С преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений, на долю которых приходится 40% объема поглощения.  

Внутри МКАД, чем ближе к ТТК, тем большим спросом пользуются «перевалочные» склады площадью менее 300 кв. м, что минимизирует расходы и улучшает логистику с учетом минимального набора необходимых разрешений на транспорт. 

 

 

 

Коммерческие условия аренды складов класса С

Аналогично ситуации на рынке продажи ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.

   Экономическая зона

Средняя ставка
по экономическим зонам (руб./кв.м/год)

   Между Садовым кольцом и ТТК

5743

   Между ТТК и МКАД

4952

   За МКАД

4330


* Арендные ставки указаны с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей.

Самыми дорогими направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.

Средняя ставка аренды по округам, руб./кв. м

В I полугодии 2019 года рынок арендных ставок в складском сегменте класса С не претерпел изменений, колебания ставок носили сезонный характер.

 

 

Динамика ставок аренды, руб./ кв. м

Ставки капитализации на рынке складской недвижимости

Ставка капитализации рассчитана методом экстракции. Выборка составляет более 100 объектов складского назначения класса С, одновременно выставленных на продажу и аренду. 

Ставки капитализации для складской недвижимости класса С по итогам I полугодия 2019 года составляет порядка 11%, что ниже показателя 2018 года на 0,6%. Снижение ставки капитализации связано с улучшением экономической ситуации в стране, а также со снижением уровня вакансии.

Прогнозы для рынка складов класса «С» в Москве

Во II полугодии 2019 года ожидается: 

  • незначительное увеличение средних ставок аренды по причине сезонности; 
  • вакансия останется неизменной; 
  • ставки капитализации сохранятся на прежнем уровне ввиду относительной стабильности рынка. 
  • в перспективе увеличится предложения о продаже складских объектов между ТТК и МКАД, предложение аренды будет и дальше смещаться за МКАД. 

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Продолжится работа на Южном дублере Кутузовского проспекта, балочном мосту через канал имени Москвы и других объектах дорожной инфраструктуры. 

Продолжится строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы. Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на складскую недвижимость, в том числе и класса С предложение которой будет сокращаться также по причине выкупа объектов под редевелопмент.

 

Обзор подготовлен по материалам исследований оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ и  материалам из открытых источников.

keyboard_arrow_up