> Объем ввода офисов в 2022 г. составил 340,8 тыс. м2.
> Доля вакантных площадей на конец 2022 г. выросла и достигла уровня 13,0% в офисах класса А и 7,4% в офисах класса В.
> Запрашиваемые ставки аренды по итогам 2022 г. составили 26 044 руб./м2/год в классе А и 17 581 руб./м2/год в классе B.
Предложение
По итогам 2022 года совокупный объем предложения офисного рынка Москвы составил более 17,9 млн м2, из которых 5,3 млн м2 относятся к классу А, а 12,6 млн м2 – к классу В. В IV квартале разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты совокупной арендуемой площадью 131,4 тыс. м2. Крупнейшими среди них стали: штаб-квартира «Новатэк» (70 тыс. м2), возведенная для нужд компании, а также второй и третий корпуса I очереди Ostankino Business Park (38,2 тыс. м2). Всего в 2022 году было введено 340,8 тыс. м2, что на 42% меньше, чем в 2021 году (587,4 тыс. м2); при этом 76% появившихся проектов относятся к классу А. Самые крупные введенные бизнес-центры, помимо штаб-квартиры «Новатэк» и Ostankino Business Park, – AFI Square (78,5 тыс. м2) и Comcity Bravo (61,6 тыс. м2). Стоит отметить, что общий объем ввода за 2022 год превысил показатель «пандемийного» 2020 года (224,4 тыс. м2) и оказался чуть ниже 2019 года (381 тыс. м2). Несмотря на то, что совокупный ввод новых офисов составил более 340 тыс. м2, для арендаторов и пользователей по итогам 2022 года доступны только 89 тыс. м2 (26% от новых площадей). Большая часть помещений была возведена для нужд конкретной компании или реализована до получения объектом разрешения на ввод. В 2023 году к вводу планируется 473 тыс. м2 офисной недвижимости, при этом более 80% площадей относятся к классу А.
Вакантность
С начала года показатель доли свободных площадей вырос на 3,6 п. п. и 1,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 13% и 7,4%. Свободными на рынке оказалось около 690 тыс. м2 офисных площадей класса А, а также более 1,6 млн м2 офисов класса B. Значительный рост вакантности отмечен в премиальных объектах столицы: с начала года показатель вырос на 4,2 п.п. (до 13,4%) и стал соответствовать показателю конца 2020 года. В классе А вакантность росла неоднородно: показатель значительно вырос во II квартале – в период активного сокращения бизнеса иностранных компаний и оптимизации занимаемых ими офисов, в основном в ключевых деловых районах столицы, а также в III квартале – за счет большого объема ввода, когда ввелся объект Comcity, «Фаза Bravo», расположенный за МКАД. При этом к концу года темпы роста вакантности замедлились, и за IV кв. показатель вырос всего на 0,2 п.п.
Субаренда
В 2022 году на столичном рынке возник объем офисов, предлагаемых в субаренду – в основном это офисы иностранных компаний, решивших покинуть российский рынок или сократить деятельность на территории России, а также отечественные игроки, оптимизирующие пространство. В течение года объем офисов, предлагающийся в субаренду, варьировался в пределах 150-200 тыс. м2, по итогам года показатель достиг уровня 166 тыс. м2. При этом такой тип вакантных помещений составляет 9% от всех свободных помещений на рынке (учитывая офисы, предлагаемые в прямую аренду и свободные места в гибких офисах). Наибольший объем субаренды сконцентрирован в качественных бизнес-центрах класса А в развитых деловых районах Москвы.
Спрос
Объем поглощения офисов – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые стали заполнены, и всеми, которые вышли на рынок пустыми, – по итогам 2022 года имел отрицательное значение и составил -107,4 тыс. м2 против 701,5 тыс. м2 в 2021 году. При этом, объем годового чистого поглощения класса А, несмотря на опасения начала года, оказался положительным и составил 46,8 тыс. м2. Такой результат – совокупность нескольких факторов: в конце года вакантность в классе А росла уже более низкими темпами; помимо высвобождения офисов на рынке проходили крупные сделки, где реализовывались как блоки зданий, так и здания целиком; также в конце года ввод в эксплуатациюполучили объекты без вакантности –полностью заполненный AFI Square, а также проект, реализованный по принципу BTS для компании «Новатэк» на Ленинском проспекте. В офисах класса B чистое поглощение достигло –154 тыс. м2.
Гибкие офисы
Наиболее активными пользователями офисов в 2022 стали компании сектора TMT*, с долей 19,8%, на втором месте – компании производственной сферы, с долей 15,8%, на третьем – компании банковского и финансового сектора, 13,2%. Средний размер сделки аренды составил в 2022 году 1 107 м². На конец 2022 года объем открытых коворкингов в Москве составил 354,6 тыс. м2, совокупно площадки предоставляют 50,6 тыс. рабочих мест. За 2022 год в Москве было открыто семнадцать новых коворкингов общей площадью порядка 92 тыс. м2, предлагающих в аренду около 13 тыс. рабочих мест. Показатель ввода нового предложения в 2022 году на 12% превысил итоговый показатель 2021 года. Большая часть открытых гибких пространств в 2022 году – это площадки сетевых операторов (97% по объему запущенных площадок).
Коммерческие условия
В 2022 году запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в классе А, вопреки прогнозам на снижение, выросла на 0,8% до 26 044 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС), что связано с неоднородной динамикой показателя в течение года: в первом полугодии 2022 года в связи с выходом большого объема предложения в качественных бизнес-центрах, запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на рынке выросла; затем, в связи с вводом отдельных объектов, реализуемых по ставке ниже среднерыночного показателя класса А, ставка снизилась. Внутри МКАД в классе А годовое снижение оказалось незначительным: за год средневзвешенная ставка снизилась на 0,4% и составила 32 870 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС) по сравнению с 32 988 в IV кв. 2021.
По материалам: kf.expert
