Рынок коммерческой недвижимости. Итоги 2018 года


access_time 01 января 2019, 00:00

Отсутствие роста инвестиций, незначительное увеличение цен и ставок аренды по всем сегментам, свидетельствует о продолжающейся стабильности на рынке коммерческой недвижимости. В силу системного характера проблем в макроэкономике роста рынка в 2018 году не произошло, рынок достиг дна по показателям ввода новых площадей          

Объем инвестиций составил 262 990 млн руб., что на 16% ниже объема 2017 г. По-прежнему в структуре инвестиций преобладает офисный сегмент - 59 % (44% в 2017 г.). С 5% до 15%, выросла доля складского сегмента.

Два крупнейших мегаполиса России в 2018 году поменялись местами: Петербург показал рекордный ввод офисов на фоне снижения ввода в Москве. В столице объем ввода офисов по итогам года составил 175 тыс. кв. м – почти на 60% меньше, чем годом ранее.

Наиболее значимые сделки аренды:

«Аэрофлот» арендовал в БЦ «Арбат, 1» класса А (19 тыс. кв. м)

«Стройтранснефтегаз» арендовал в БЦ «Верейская Плаза III» класса В+ (17,5 тыс. кв. м)

X5 Retail Group арендовала в БЦ «Оазис» класса А (9,7 тыс. кв. м)

ПАО «ФСК ЕЭС» переехал в БЦ «Новион» класс А (16 тыс. кв. м)

«Транснефть-Технологии» переехала в БЦ «ВЭБ Арена» класс В+ (12 тыс. кв. м)

В 2018 году при уровне ключевой ставки ЦБ в 7,25% актуальная ставка капитализации офисной и торговой недвижимости составила 9,5% и 10%, для складской 11,5%. В Санкт-Петербурге ставка капитализации составила 9,5-11,5% для офисных и торговых помещений и 11,5-13,5% для складских. Снижение ставки капитализации будет замедлено из-за ослабления рубля.

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию с начала 2018 года:

Бизнес центр класса В+ «Ла-5», 27 511 кв. м, Девелопер – Трансстойинвест

Бизнес центр класса А «МФЦ Лица», 13 052 кв. м, Девелопер – Capital Group

Бизнес центр класса В+ «РТС Земляной Вал», 7 778 кв. м, Девелопер – Риотэкс

«ВТБ Арена» класс A 31 138 кв. м, Девелопер - «УК Динамо»

БЦ «Амальтея» класс A 80 000 кв. м, Девелопер - группа «Сафмар»

Деловой комплекс «Новион» класс A 22 000 кв. м, Девелопер - группа «Сафмар»

Наиболее значимые сделки приобретения:

Правительство Подмосковья приобрело БЦ Pallau-RB5 (29 тыс. кв. м) за 3,5 млрд руб.

ФСК «Лидер» выкупила у ПАО «Группа ЛСР» завод ЖБИ на Новохохловской улице за 2 млрд руб.

Приобретение Hines and PPF Real Estate третьей офисной башни МФК «Метрополис» – одна из самых дорогих сделок 2018 г. – $115 млн.

Сбербанк приобрел БЦ «Суворов Плаза» класс А за 60 млрд. руб.

МТС купил БЦ «Декарт» класс В+ за 4,2 млрд руб.

Показатели рынка офисной недвижимости

Изменение арендных ставок:

ставка аренды на офисы А-класса в 2018 выросла на 11% по отношению к 2017 г.

ставка аренды на офисы В-класса выросла на 3%

ставка аренды на офисы С-класса выросла на 5%

Доля свободных площадей класса А зафиксирована 12,7%, В-класса 9%

Показатель вакансии класса С (бывшие производственные предприятия, НИИ) традиционно самый низкий - 6%.

Тренд 2018 года – высокий интерес арендаторов к нецентральным локациям, где ставки существенно ниже, а качество объектов сопоставимо с аналогами в центре. Это стало возможно за счет активного развития улично-дорожной сети, метрополитена и МЦК.

Тренд 2018 года - формат коворкинга, в 2018 году данный формат на рынке Москвы превратился в формат мини-офисов с сервисным управлением и увеличился на 21 тысяч кв. м. о итогам 2018 г. На конец года на территории Москвы и ближнего Подмосковья действует 153 коворкинга совокупной площадью 103 тысяч кв. м. Общее количество рабочих мест в них – 16 000 шт.

Показатели рынка производственно-складской недвижимости

Изменение арендных ставок:

ставка аренды производственно-складской недвижимости А-класса увеличилась на 1% по отношению к 2017 г.

ставка аренды производственно-складской недвижимости В-класса увеличилась на 1%

ставка аренды производственно-складской недвижимости С-класса повысилась на 7%

Доля свободных площадей класса А зафиксирована на 6,1%, В-класса на 5,9%, С-класса 7%

 

К основным итогам рынка складской недвижимости Москвы и Московской области можно отнести рост объемов предложения складов (+6%), низкую вакантность и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м).

Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 420 тыс. кв. м:

42% запланированных к вводу проектов расположено в пределах ТТК

58% площадей приходятся на зоны между ТТК и МКАД и за пределами МКАД

В 2019 году на офисном рынке сохранится влияние ограниченного ввода, что будет держать долю свободных площадей на низком уровне (2%). Сам спрос на офисы в 2019 году сохранится на высоком уровне, и даже будет наблюдаться дефицит свободных площадей в некоторых локациях

Самыми популярными у арендаторов офисного сегмента останутся площади в диапазоне от 15 до 35 кв. м

Ставки аренды продолжат расти – в среднем по рынку на 3%, а в классе А до 10% за год

Доля свободных складских площадей сократится и стабилизируется на уровне 4-5% от общего предложения складской недвижимости. Ставки аренды на качественные склады продолжат расти и к концу 2019 года их рост составит не менее 7 %

 

Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2019 г. объем введенных в эксплуатацию офисных площадей вернется к уровню 2017 г. и составит порядка 450 тыс. кв. м.

Больше половины новых объектов — крупные бизнес-центры, площадью от 20 тыс. кв. м.

-    54% запланированных к вводу проектов расположено в пределах ТТК

-    6% расположено в зоне Садового кольца

-    3% расположено в зоне Бульварного кольца

-    25% площадей приходится на зону между ТТК и МКАД

-    12% расположено за пределами МКАД

Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются:

БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м).

keyboard_arrow_up