Рынок коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2018 года


access_time 01.09.18

В первом полугодии 2018 г. объем инвестиций в недвижимость Москвы, по подсчетам аналитиков, составил 60 млрд рублей, что на 41% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Доли сегментов коммерческой недвижимости распределились следующим образом: офисная – 29%, торговая – 25%, складская – 10% и 36% пришлось на остальные виды коммерческой недвижимости.

Наиболее значимые сделки аренды:

  • приобретение офисной части «Метрополиса» (около 33,5 тыс. кв. м), стоимость сделки оценивается примерно в $115 млн
  • «Аэрофлот» в БЦ «Арбат, 1» класса А (19,0 тыс. кв. м)
  • «Стройтранснефтегаз» в БЦ «Верейская Плаза III» класса В+ (17,5 тыс. кв. м)
  • X5 Retail Group в БЦ «Оазис» класса А (9,7 тыс. кв. м)

Ставки капитализации остаются стабильными с конца 2017 года. Для офисных и торговых помещений Москвы они держатся в диапазоне 9-10,5% и для складских помещений 11-12,5%. В Петербурге 9,5-11,5% для офисных и торговых помещений, 11,5-13,5% для складских.

Лидером по объему предложения во втором полугодии 2018 года традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%, далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (16%).

Наиболее значимые объекты введенные в эксплуатацию с начала 2018 года:

  • Бизнес центр класса В+ «Ла-5», 27 511 кв. м, Девелопер – Трансстойинвест
  • Бизнес центр класса А «МФЦ Лица», 13 052 кв. м, Девелопер – Capital Group
  • Бизнес центр класса В+ «РТС Земляной Вал», 7 778 кв. м, Девелопер – Риотэкс

Наиболее значимые сделки приобретения:

  1. Правительство Подмосковья приобрело БЦ Pallau-RB5 (29 тыс. кв. м) за 3,5 млрд руб.
  2. ФСК «Лидер» выкупила у ПАО «Группа ЛСР» завод ЖБИ на Новохохловской улице за 2 млрд руб.
  3. Приобретение Hines and PPF Real Estate третьей офисной башни МФК «Метрополис» – одна из самых дорогих сделок I полугодия 2018 г. – $115 млн.

Также был заключен ряд сделок с земельными участками: Stone Hedge и ФСК «Лидер» купили земельный участками 2,3 га для строительства жилья за 2,2 млрд рублей; PNK Group приобрела 18,5 га под склад за 1,5 млрд рублей.

Среди наиболее крупных сделок – покупка вьетнамской компанией TH Group участка площадью 7 га под строительство офисного комплекса.

Показатели рынка офисной недвижимости

Произошло изменение арендных ставок:

  • ставка аренды на офисы А-класса во втором квартале упала на 5% по отношению к 1 кварталу
  • ставка аренды на офисы В-класса упала на 2%
  • ставка аренды на офисы С-класса упала на 2%.

Доля свободных площадей класса А зафиксирована на 15%, В-класса на 13,2%.

Показатель вакансии класса С (бывшие производственные предприятия, НИИ) традиционно самый низкий - 8%.

Класс Средние ставки аренды, без учета НДС, ЭР (1 квартал 2018 год) Средние ставки, без учета НДС, ЭР (2 квартал 2018 год) Изменение арендных ставок, % Уровень вакансии на 1 полугодие 2018 года, %
A 24 000,5 23 500 -5 15
B 14 600 14 400 -2 13,2
C 11 200 11 000 -2 8

Показатели рынка производственно-складской недвижимости

Произошло изменение арендных ставок:

  • ставка аренды производственно-складской недвижимости А-класса во втором квартале упала на 0,2% по отношению к 1 кварталу
  • ставка аренды производственно-складской недвижимости В-класса упала на 1%
  • ставка аренды производственно-складской недвижимости С-класса
  • повысилась на 1%.

Доля свободных площадей класса А зафиксирована на 13%, В-класса на 11%.

Показатель вакансии производственно-складской недвижимости класса С традиционно самый низкий - 10%.

Класс Средние ставки аренды, без учета НДС, ЭР (1 квартал 2018 год) Средние ставки, без учета НДС, ЭР (2 квартал 2018 год) Изменение арендных ставок, % Уровень вакансии на 1 полугодие 2018 года, %
A 4 800 4 780 -0,2 13
B 4 000 3 900 -1 11
C 4 000 4 100 +1 10

ПРОГНОЗ НА 2018 ГОД

  • Ввод новых площадей

к концу 2018 года будет введено не более 500 000 кв. м офисной недвижимости классов А и В, из них 300 000 кв. м будет введено в Москве. Это на 26% меньше результатов 2017 года. Дефицит свободных площадей на рынке продолжится.

  • Средняя ставка аренды

В офисной недвижимости происходит вытеснение самых бюджетных предложений, а среднегодовая ставка аренды, как ожидают эксперты, в 2018 году вырастет на 3-5%. В офисах А-класса она может составить на конец года 24,5 тысяч рублей за квадратный метр без НДС и операционных расходов, в офисах В-класса — 14 тысяч рублей.

  • Число вакантных площадей

В целом по рынку офисной недвижимости прогнозируемое сокращение свободных помещений с 12,3% в январе до 9% в декабре.

  • Складские помещения

в 2018 году ожидается постепенное сокращение доли вакантных помещений с 11% до 9,5% в среднем по рынку. В целом можно сказать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости закончился. Вместе с тем, покупатели стали более придирчивы, не принимают необдуманных решений, как это часто случалось в кризисные годы. Компаниям, работающим на рынке коммерческой недвижимости, необходимо работать над усилением программ лояльности и повышением уровня сервиса на объектах.

keyboard_arrow_up