Рынок: итоги I полугодия


access_time 25.09.19

Обзор рынка офисной недвижимости класса С по итогам I полугодия 2019 года

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила обзор рынка офисной недвижимости класса «С» Москвы по итогам I полугодия 2019 года. В аналитическом обзоре содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленных данных оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости, величин арендной ставки офисных помещений класса «С» в г. Москве.

Аналитические данные для рынка офисной недвижимости класса «С» в открытых источниках крайне ограничены. При этом объекты класса «С» составляют значительный объем предложения офисной недвижимости в Москве.

Целью настоящего обзора является раскрытие и анализ информации об офисной недвижимости класса «С» г. Москвы. Задачей аналитиков было структурировать информацию о рынке офисной недвижимости в данном сегменте, сделать этот рынок таким же прозрачным и открытым для пользователей, как и рынок высококачественной офисной недвижимости.

Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Характеристики офисной недвижимости класса «С» г. Москвы

Класс «С» офисной недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в старых постсоветских постройках, при возведении которых не учитывались все современные требования к офисной недвижимости, могут быть удалены от транспортных развязок, имеют коридорно-кабинетную или смешанную планировку и невысокое качество сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания). Класс «С» имеет совершенно различные качественные характеристики – от подвального помещения в жилом доме, до офиса с ремонтом среднего качества и современными инженерными коммуникациями.

В Москве эксплуатируется свыше 23 млн кв. м помещений класса «С», что составляет около 55% объема офисного рынка столицы. Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса «С»: «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект» (бывший завод им. Орджоникидзе), «Павелецкая», «Авиамоторная». Достаточно плотно офисы классов «С» расположены на юго-западе Москвы, в районе «Теплого Стана», «Калужской», на севере района «Алтуфьево», а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории «С» со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах города.

 

 

Текущие тенденции на офисном рынке класса «С»

В последние 5 лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Аналитики отмечают дисбаланс спроса и предложения.  Растущий спрос на офисы класса «С» со стороны малого и среднего бизнеса, который пытается минимизировать издержки на аренду офисов, не находит достаточное количество предложений. Дефицит предложений в данном сегменте связан в первую очередь с тем, что компании-владельцы недвижимости и компании-инвесторы проводят редевелопмент зданий/территорий под объекты современного качества и с новым функционалом (офисы класса «В»), жилые и торговые кварталы, апартаменты и т.п).

Арендные ставки на офисы класса «С», имеющие удачное расположение, приближаются к ставкам более высококачественной недвижимости. В таких случаях наблюдается ситуация, когда собственник понимает, что для того, чтобы заполучить арендаторов, необходимо повысить классность объекта, проведя капитальный ремонт и улучшив инфраструктуру.

Экономические зоны города

Москву условно можно разделить на экономические зоны. Закономерно, что ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. В настоящем анализе рынка градация экономических зон проведена исходя из деления по административным округам Москвы, а также в зависимости от расположения относительно таких транспортных магистралей, как Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо и МКАД.

Офисные объекты класса «С» в Москве имеют наибольшую концентрацию в районе Садового кольца (бывшие жилые особняки XIX века), в районе ТТК (бывшие научно-исследовательские институты и ведомственные здания). Увеличивается предложение на объекты, расположенные вблизи Московского Центрального кольца, в ответ на повышение спроса, связанного с улучшением транспортной доступности.

Предложение на офисном рынке класса «С»

Количество офисных объектов класса «С» в Москве постепенно сокращается, это связано со следующими факторами:

  • промзоны, в которых расположена часть офисных объектов класса «С», попадают под редевелопмент: на их месте возводят жилые комплексы, современные офисные здания и объекты инфраструктуры;
  • собственники офисных объектов класса «С» проводят их реконструкцию, улучшают инфраструктуру, в следствие чего классность таких объектов повышается.

 

 

Прироста площадей в данном сегменте также не ожидается. При этом спрос на офисы класса «С» в условиях современной экономики остается на высоком уровне, так как офисы данного уровня являются наиболее доступным и бюджетным решением для бизнеса.

Крупнейшими офисными объектами класса «С», выставленными на в 2019 г., являлись:

  • Офисно-складской комплекс на Подъемной улице, 14, стр. 37, площадью 44 779 кв. м;
  • Офисное здание на 2-й Бауманской улице, 9/23, общей площадью 17 225 кв. м;
  • Офисное здание по адресу Балтийская улица, 15, общей площадью 15 006 кв. м.

Наиболее популярным для сдачи в аренду в I полугодии 2019 г. являлся Центральный административный округ Москвы (34%). Крупнейшими офисными объектами класса «С», предложенными к аренде в I полугодии 2019 г., являлись:

  • Здание бизнес-центра на ул. Новорязанская, 8Ас1, общей площадью 12 621 кв. м.
  • Офисное здание по адресу: 2-й Хорошевский проезд, 7, стр. 18, общей площадью 9 104 кв. м

Крупные площади в основном уже заняты, условия аренды регулируются в рабочем режиме и становятся более привлекательными для арендаторов. Предложение больших пространств этого класса для сдачи в аренду минимально (1%).

Распределение количества предложений о продаже по округам

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/1.png

В I полугодии 2019 года неизменным лидером по количеству предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса «С» остается ЦАО Москвы. Это объясняется престижностью округа и наилучшей транспортной доступностью, как в черте г. Москвы, так и для офисных работников, приезжающих на электричках из Подмосковья. На втором месте по числу предложений – Северный округ. Юго-Восточный замыкает тройку лидеров.

 

 

Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/2.png

Относительно экономических зон, наибольшее количество предложений зафиксировано между ТТК и МКАД (60% от общего количества предложений). На втором месте по количеству – объекты внутри Садового кольца (24%). Стоит отметить, что плотность предложений в этой зоне значительно выше, что вызвано ее меньшими размерами по сравнению с зоной ТТК-МКАД. В зоне между Садовым кольцом и ТТК расположены 13% предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса «С». Предложение о продаже таких офисов за МКАД незначительно, характер спроса обуславливает использование нежилых зданий в данной зоне под производственно-складские цели. Транспортная доступность более удобна для производственных целей, чем для организации офиса.

Распределение количества предложений о продаже по диапазонам площади

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/3.png

Чаще всего выставляются на продажу офисные объекты площадью от 100 до 250 кв. м. Количество таких предложений составляет 28% в общем количестве предложений о продаже в этом классе.

 

 

Распределение количества предложений об аренде по округам

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/5.png

Что касается рынка аренды офисной недвижимости класса «С» в I полугодии 2019 года, то наибольшее количество предложений об аренде отмечалось в Центральном округе (34,3% от всех предложений на рынке). Северный, Юго-Восточный и Северо-Восточный округа уступают по количеству предложений Центральному и занимают от 17,4% до 10,7% в общем количестве предложений.

Распределение количества предложений об аренде по экономическим зонам

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/6.png

Аналогично ситуации на рынке продажи рынок аренды офисной недвижимости класса С в основном сосредоточен между ТТК и МКАД. Вакансия в классе «С» находится на уровне  8,5%, типично самой низкой для среднего показателя вакансии офисного рынка в целом, по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

 

 

Распределение количества предложений об аренде по диапазонам площади

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/7.png

Большинство предложений представляют собой предложения аренды помещений площадью 100-250 кв. м. На втором месте по распространенности – офисные помещения площадью от 250 до 500 кв. м. Чуть меньшую долю в общем количестве составляют предложения в диапазоне площади от 500 до 1 000 кв. м. Относительно редкими в анализируемом сегменте являются предложения аренды больших площадей (свыше 3 000 кв. м), площади такого формата характерны для высококачественных офисных объектов.

Спрос на рынке продажи офисов класса С

Наибольшим спросом при покупке офисной недвижимости класса С в г. Москве пользуются отдельно стоящие здания в Центральном административном округе. На спрос влияет состояние здания и возможность его реконструкции. Большим спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки для личных автомобилей сотрудников и клиентов.

Спрос на рынке аренды офисов класса С

Спрос на аренду офисных объектов класса С по-прежнему остается высоким ввиду низких арендных ставок на объекты подобного рода, а также с учетом возможности более лояльного подхода к арендаторам. Среди арендаторов низкокачественных офисных объектов преобладают молодые компании, не имеющие большого бюджета для аренды помещений, на долю которых приходится почти половина объема поглощения. По мере роста бизнес-показателей, компании могут переезжать в более представительские офисы класса В+ и А. Обратная ротация происходит, когда компании, стремящиеся оптимизировать свои расходы ввиду не простой экономической ситуации в стране, переезжают из офисов класса В+ в более бюджетные офисы. Также наблюдается спрос со стороны арендаторов за счет их перехода из одних объектов в другие на более выгодных коммерческих условиях, в том числе с сокращением занимаемого объема площадей.

Коммерческие условия продажи офисов класса С

Самым дорогим округом является ЦАО Москвы, средняя цена предложения в котором на офисные площади класса «С» составляет порядка 200 000 рублей за кв. м. На втором месте по стоимости – Западный округ, в котором средняя цена продажи объектов офисной недвижимости класса С в I полугодии 2019 года составляла 142 882 рублей за кв. м. Несколько уступает ему по стоимости офисная недвижимость Южного округа – 128 428 рублей за кв. м. Самые бюджетные же предложения внутри МКАД располагались в Северо-Западном и Восточном округах, средняя цена предложения в которых составляла 100 020 и 86 763 рублей за кв. м соответственно.

Средняя цена предложения по округам, руб. за кв. м (с учетом НДС)

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/9.png

По мере удаления от центра цена города, продажи объектов данной офисной недвижимости уменьшаются. Так, внутри Садового кольца средняя цена продажи офисной недвижимости класса С в I полугодии 2019 год составляла 205 363 рублей за кв. м, между Садовым кольцом и ТТК 166 724 рублей за кв. м, между ТТК и МКАД – 107 817 рублей за кв. м, за МКАД – 86 326 рублей за кв. м. Что, несомненно, связано с престижностью и транспортной доступностью районов.

Средняя цена предложения по экономическим зонам, руб. за кв. м (с учетом НДС)

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/10.png

Коммерческие условия при аренде офисов класса «С»

Аналогично ситуации на рынке продажи, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра.

 

 

Средняя ставка аренды по экономическим зонам, руб. за кв. м (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей)

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/11.png

Самый дорогой округ – Центральный. Аренда в Западном, Северном, Южном и Северо-Западном округах – примерно на одном уровне. Более низкие ставки аренды на Востоке и Юго-Востоке Москвы, что в целом соотносится с рейтингом районов по ценам предложений.

Средняя ставка аренды по округам, руб. за кв. м (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей)

https://zdanie.info/files/news/2420/13678/12.png

Ставки капитализации на рынке офисной недвижимости класса «С»

Аналитики компании Swiss Appraisal на основе рыночных данных рассчитали среднее значение ставки капитализации методом экстракции. Выборка основана более чем на 100 объектах офисного назначения класса С, одновременно выставленных на продажу и аренду. Ставки капитализации для офисной недвижимости класса С по итогам I полугодия 2019 г. находились в диапазоне 10,0-11,0%.

Прогнозы для рынка офисной недвижимости класса «С»

В перспективе большой спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами, предложение дешевых объектов сместиться в сторону МКАД.

Согласно планам по строительству улично-дорожной сети г. Москвы, начнется строительство северного дублера Кутузовского проспекта. Помимо этого, продолжится работа на таких объектах, как:

  • Южный дублер Кутузовского проспекта;
  • Балочный мост через канал имени Москвы;
  • Улично-дорожная сеть на территории бывшей промзоны ЗИЛ;
  • Улично-дорожная сеть в районе административно-делового центра (АДЦ) «Коммунарка».

Быстрыми темпами идет строительство новых станций метро. Открываются станции Малого Центрального Кольца, продлеваются линии на территорию Новой Москвы. Таким образом, транспортное сообщение будет улучшаться, а соответственно, будет увеличиваться спрос на офисную недвижимость, в том числе и класса С, предложение которой, в свою очередь, будет сокращаться из-за реформации подобных объектов в класс В+.

Выводы применительно к рынку офисной недвижимости класса «С»

Можно с уверенностью сказать, что кризис на рынке офисной и коммерческой недвижимости Москвы подходит к концу. При этом потенциальные покупатели и инвесторы приобретают офисную недвижимость класса С под редевелопмент более обдуманно, просчитывая все возможные риски проектов.

Вакансия в классе С по-прежнему остается самой низкой (8,4%) по причине низких арендных ставок, возможности заключения более лояльных договоров аренды, а также улучшения транспортной доступности подобных объектов.

Среднее значение ставки капитализации для офисной недвижимости класса С по итогам I полугодия 2019 г. составляет 10,5%.

Цены продажи офисных объектов класса «С» варьируются от 66 558 руб. за кв. м в ТАО, до 199 064 руб. за кв. м в ЦАО Москвы.

Арендные ставки на офисы класса «С» варьируются от 5 750 руб. за кв. м в год в ТАО, до 18 314 руб. за кв. м в год в ЦАО Москвы (с учетом НДС, операционных расходов и без учета коммунальных платежей).

Аналитический материал подготовлен аналитической группой офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ.

keyboard_arrow_up