Во втором квартале текущего года в российской столице было сдано и введено в эксплуатацию 136 тыс. м2 офисной недвижимости – такие данные приводят аналитики международного консалтингового агентства. Отмечается, что показатель существенным образом превышает средние данные за квартал, которые фиксировались на протяжении нескольких последних лет – они составляли не более 80 тыс. м2. Аналитики отмечают, что рекордные показатели были обеспечены за счет всего нескольких объектов – трех крупных бизнес-центров класса А.
Большая часть объектов нового строительства в офисном сегменте по итогам первого квартала 2021 года – проекты, реализованные предприятиями и компаниями под собственное использование.
В самом крупном объекте такой категории под собственное использование заказчика отводится порядка 95% площадей. Другой крупный бизнес-центр на момент сдачи в эксплуатацию был реализован на 100%.
По итогам первой половины 2021 года, в Москве в эксплуатацию введено 445 тыс. м2 – это почти на 50% больше, чем по результатам всего прошлого года. Следует отметить, что в общей структуре новой недвижимости не более 10% площадей появились в экспозиции – всего 40 тыс. м2. На объекты класса А приходится 77% всех новых офисных площадей, появившихся в Москве в первой половине текущего года.
География
Внушительная часть новых офисных объектов в Москве, как и в предыдущие годы, сосредоточена на территории между МКАД и ТТК – порядка 74% всей недвижимости. На Ленинградский деловой район приходится 191 тыс. м2 новой офисной недвижимости - 43% от общего объема. Аналитики отмечают, что ни в Центральном деловом районе столицы, ни на территории ММДЦ «Москва-Сити» не появилось ни одного нового объекта, однако до конца 2021 года запланирована сдача нескольких объектов, реализуемых, в том числе, и в рамках реконструкции.
Ожидается ввод в эксплуатацию двух новых бизнес-центров, один из которых строится в районе Арбата. Что касается ММДЦ «Москва-Сити», то новые объекты на территории делового района появятся не раньше 2022 года.
По итогам текущего года суммарный объем новых объектов офисной недвижимости в Москве может составить 850 тыс. м2, прогнозируют аналитики международного консалтингового агентства. Из этих объектов для приобретения или для аренды, по данным на июнь 2021 года, доступно не более 30%. На фоне укрепления тенденции возведения объектов под собственные нужды и использования, а также в условиях активной реализации недвижимости на этапе строительства, растущие и становящиеся рекордными объемы ввода офисных объектов практически не оказывают влияния на показатели вакантности. В июне 2021 года соответствующий показатель зафиксировался на уровне, сопоставимом с началом прошлого года – 9,5%, то есть, с тем периодом, когда пандемия COVID-19 еще практически не влияла на бизнес-процессы, экономику и на рынок недвижимости.
Продолжается тенденция к сохранению небольших объектов спекулятивного строительства, также восстанавливается и отложенный спрос. В таких условиях, отмечают аналитики, до 2022 года доля вакантных офисных площадей в Москве может сохраниться и составить порядка 10%. Основной объем, прогнозируют эксперты, будет формироваться преимущественно за счет вторичных предложений по аренде, тогда как показатели вакантности на первичном рынке могут стать минимальным – в условиях роста спроса со стороны арендаторов на офисную недвижимость высокого качества.
Сделки
Традиционно второй квартал каждого считается периодом пиковой активности в сегменте аренды. 2021 год не стал исключением даже с учетом продолжающейся пандемии. Третья волна распространения COVID-19 началась в ближе к концу второго квартала, и, соответственно, не повлияла на объем сделок купли-продажи и аренды офисов в Москве.
Аналитики международного консалтингового агентства отмечают, что суммарный объем сделок по итогам второго квартала 2021 года может составить 385 тыс. м2 – это на 30% и на 70% больше, чем по результатам второго квартала 2020 года и первого квартала 2021 года соответственно. Показатели второго квартала текущего года сопоставимы с данными по итогам второго квартала 2019 года, когда были заключены сделки с объектами недвижимости общей площадью в 378 тыс. м2.
В первой половине 2021 года объем заключенных сделок составил в 615 тыс. м2. До показателей 2018 и 2019 годов, безусловно, еще далеко, однако данные уже вполне можно сравнивать с результатами относительно спокойной первой половины 2020 года – 640 тыс. м2.
В течение первых шести месяцев 2021 года российская экономика демонстрировала тенденции к восстановлению. Постепенно снимались ограничения, в том числе, и на посещение офисов. В таких условиях столичные компании стремились к расширению площадей и ориентировались на поиск новых офисов. Как следствие, результаты второго квартала 2021 года продемонстрировали увеличившийся объем сделок. Затем последовали новые ограничения – в частности, было принято решение перевести 30% сотрудников на удаленный режим работы. В условиях отпускного сезона, традиционного для летних месяцев, это может повлиять на результаты рынка и обусловить сокращение показателей активности московских компаний.
Аналитики предполагают, что массовая вакцинация москвичей может оказать положительное влияние не только на обстановку в городе и в стране, но и на рынок офисной недвижимости, в том числе, на сегмент аренды. Согласно оптимистичным прогнозам, по результатам 2021 года спрос зафиксируется на уровне показателей 2020 года и составит порядка 1,3 млн м2. По сравнению с данными за 2019 год показатель будет на треть меньше, однако аналитики напоминают, что спрос в 2018 и в 2019 году стал рекордным за предыдущее десятилетие – они сравнивают его с бумом на офисную недвижимость, пришедшимся на 2008 год. Соответственно, уменьшение объема сделок в сегменте офисной недвижимости в 2020 и в 2021 годах в условиях кризиса и пандемии вряд ли стоит считать катастрофой.
Что касается 2022 и 2023 годов, то в краткосрочной перспективе динамичное увеличение объема сделок будет сдерживаться за счет появляющегося дефицита новых предложений высокого качества. Внушительный рост объема ввода новых офисных площадей фактически не оказывает влияние на рост объема предложения для аренды.
Большая часть новых проектов реализуется под конкретных заказчиков и арендаторов, офисная недвижимость сдается в аренду еще на этапе строительства бизнес-центров. Такая тенденция, убеждены аналитики, в перспективе будет усиливаться.
У крупных и средних арендаторов офисной недвижимости на сегодняшний день нет выбора – рынок не предлагает альтернативу площадям высокого качества. В таких условиях можно ожидать рост числа сделок продления. Аналитики считают, что состояние рынка в ближайшие годы может усугубиться – по той причине, что спекулятивное строительство по-прежнему находится на невысоком уровне. Так что объем возможных сделок в следующем году может быть ограничен только форматом built-to-suit и объектами, находящимися в экспозиции.
По материалам CRE.ru.
