По данным международной консалтинговой компании, не менее 93% работающих гибких офисов в Москве и 83% коворкингов Петербурга сегодня ведут деятельность по арендной схеме, которая считается классической: внешний оператор берет у собственника офис в аренду и обеспечивает привлечение на эти площади пользователей. Другие схемы взаимодействия пока считаются для рынка редкими случаями. В их числе – операторская модель, в рамках которой составляется и подписывается договор на управление, по тому же принципу, что и в сегменте отелей. Активно развивается модель, в рамках которой взаимодействуют оператор и собственник, представляющие одну группу компаний.
Эксперты рынка отмечают, что в Европе ключевые изменения происходят именно операторской моделью и со схемой, в которой участвуют представители одной группы компаний. В России эти модели только начинают развиваться, однако отечественный рынок движется в том же направлении, пусть и с отставанием в несколько лет.
Классический вариант аренды зданий и помещений оператором по-прежнему остается наиболее широко практикуемой схемой в России. В рамках такой модели, рассказывают эксперты, предусмотрено два пути взаимодействия арендаторов и операторов. Стандартный вариант – гибкий офис реализуется с учетом наличия не одного, но нескольких арендаторов.
Схема built-to-suit, новая для рынка, пока еще только получающая распространение на рынке, ориентируется на корпоративных клиентов. Эксперты убеждены в ее большом потенциале и наличии возможностей для роста и развития. Стоит отметить, что по схеме built-to-suit работают пока только в столице. До конца 2021 года на московском рынке может появиться около 10 проектов такого типа.
В 2021 году на столичном рынке начал развиваться и другой формат работы – для управления пространствами привлекаются операторы гибких офисов, причем, привлекают их не только владельцы помещения, но и компании, арендующие бизнес-центры со свободными, не используемыми площадями. Так, в текущем году один крупных сетевых операторов получил в управление часть офисных помещений международной компании, расположенных в столичном БЦ, и офис банковского предприятия в другом бизнес-центре.
Иногда функции оператора гибкого офиса берет на себя владелец здания – такие случаи на столичном рынке пока еще считаются редкими, однако они фиксируются. С учетом этапа, на котором находится девелопмент объекта недвижимости, схема может быть реализована по одному из четырех сценариев. Первый – девелоперы строят новые бизнес-центры, офисные комплексы, обеспечивая управление своими силами. При этом под гибкие офисы может быть отведена как часть всех площадей, так и здание полностью. Схема пока практикуется в рамках реализации объектов инфраструктуры в комплексах апартаментов и в жилых комплексах, однако девелоперы уже объявляют о старте подобных проектов в сегментах коммерческой недвижимости. К примеру, известный московский застройщик сообщил о планах по формированию гибких офисных пространств в новом крупном бизнес-центре. Гибкий офис будет занимать два этажа, его площадь составит 3,6 тыс. м2.
Еще один сценарий – владелец бизнес-центра может открыть гибкие офисы на пустующих метрах и самостоятельно управлять ими. Все более широкое распространение получает франчайзинговая система. Третий сценарий – операторы гибких офисов могут начать работать на рынке как девелоперы и сосредоточиться на строительстве своих зданий. О готовности работать по такому сценарию уже заявил один из московских операторов гибких офисных пространств – в центре Москвы он планирует возвести здание площадью порядка 20 тыс. м2. И, наконец, четвертый сценарий – повышение спроса со стороны операторов на приобретение ОСЗ и помещений встроенного типа небольшой (до 1 тыс. м2) площади под открытие коворкингов.
Развитие сегмента гибких офисов в России и его перспективы эксперты связывают с внедрением в работу нескольких схем, в числе которых - built-to-suit, revenue sharing и операторская модель управления. По таким схемам развивается европейский рынок, и московский опыт, по мнению экспертов, демонстрирует: внушительный объем спроса со стороны крупных клиентов будет влиять на появление подобных проектов как в Петербурге, так и в регионах России.
Российские компании хотят предоставлять своим сотрудникам возможность работать в функциональных, эстетичных и современных офисах, так что спрос на подобные объекты в перспективе будет расти. Главным конкурентным преимуществом таких офисов будет оставаться гибкость арендных условий, на которых операторы предлагают резидентам сотрудничать.
За прошедший год порядка 60 тыс. м2 гибких офисных пространств арендовало сразу несколько крупных российских компаний, представляющих сектор IT, банковскую сферу, телеком. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы доля гибких офисов составит 2,5% от суммарного объема предложения на московском офисном рынке и около 1,5% на петербургском рынке.
По состоянию на начало июня текущего года в Москве насчитывается 207 гибких офисов, их общая площадь составляет 264 тыс. м2 – это порядка 1,4% от суммарного объема предложений в офисном сегменте. Гибкие офисы рассчитаны на 40,4 тыс. рабочих мест. До конца 2021 года прирост может составить 100 тыс. м2. В Северной столице работает 49 гибких офисов, их площадь – 36,5 тыс. м2, что составляет примерно 1% от общего объема офисного рынка. Число рабочих мест, на которое рассчитаны петербургские гибкие офисы – 5,6 тыс. руб. К концу текущего года рынок может вырасти на 17 тыс. м2 гибких офисных пространств за счет новых реализуемых проектов.
По материалам CRE.ru.
