Инвестиции в коммерческую недвижимость: итоги и прогнозы


access_time 02.08.21

Частные инвесторы проявляют интерес к коммерческой недвижимости – всего за год спрос с их стороны на такие объекты увеличился почти на 15%. Такие данные приводит российское новостное издание, ссылаясь на информацию от участников рынка. Тенденцию эксперты объясняют ростом стоимости жилой недвижимости, который повлек за собой увеличение сроков окупаемости. Что касается объектов коммерческой недвижимости, в том числе, торговых помещений, то их стоимость, напротив, снизилась – почти на 20%.

Другая причина, которую озвучивают эксперты – сложности с оформлением ипотеки на новое жилье по льготным условиям. Начиная с 2020 года и до середины 2021 года заемные средства на приобретение квартир и апартаментов на первичном рынке оформлялись по ставке в 6,5%. Сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области ограничивалась 12 млн руб., для регионов – 6 млн руб. Сегодня ставка выше – 7%, а лимит, напротив, снизился, причем, для всех субъектов – 3 млн руб.

Инвестиционный курс

На протяжении многих лет инвесторы ориентировались преимущественно на жилую недвижимость, однако в 2020 году ситуация на рынке изменилась, и сфера интересов переместилась в сегмент коммерческих объектов. С точки зрения окупаемости они становятся более привлекательными, кроме того, объекты коммерческого назначения, в отличие от апартаментов и квартир, можно сдавать в аренду даже без ремонта.

Эксперты рынка отмечают, что в условиях волатильности на криптовалютном и фондовом рынках, и на фоне увеличения стоимости жилой недвижимости привлекательность коммерческих объектов для инвесторов только растет.

Существенным образом вырос спрос на объекты коммерческого назначения, стоимость которых составляет менее 100 млн руб., на что, как подчеркивают эксперты, повлияла ситуация на рынке жилой недвижимости – он стал перегретым.

В первой половине текущего года в сегменте инвестиций в российскую недвижимость активность полностью восстановилась. Более того, показатели первого полугодия 2021 года превысили показатели позапрошлого года. Итоговая сумма сделок составила 127 млрд руб. Это на 36% больше, чем по итогам первой половины 2020 года, и на 10% больше, чем по итогам 2019 года.

Коммерческая недвижимость в Москве и в России дорожает не столь интенсивными темпами, как жилье. Так, в 2020 году стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10%, в первой половине текущего года рост прибавил еще 16%. Что касается коммерческих помещений, то сегодня в Москве объекты на первых этажах жилых домов предлагаются по стоимости в среднем 425 тыс. руб. за 1 м2. В середине прошлого года стоимость таких объектов составляла около 400 тыс. руб. за 1 м2, а летом 2019 года – 380 тыс. руб. Некоторые эксперты отмечают, что стоимость объектов торгового назначения в Москве снизилась на 20% в среднем, однако далеко не все собственники выразили готовность реализовать свои активы по таким ценам. Говоря об офисах, аналитики отмечают: стоимость такой недвижимости практически не изменилась. Складская недвижимость прибавила в стоимости в среднем 15%.

Спрос и его структура

В сфере внимания инвесторов:

  • Street retail;
  • Офисная недвижимость;
  • Складская недвижимость.

Сегодня можно рассчитывать на показатели доходности не менее 9%, однако многое будет зависеть от расположения объекта, его качества. Многие частные инвесторы в России сегодня ведут деятельность на платформах для краудфандинга, где, с учетом указанной доходности, порог для входа начинается с 300 тыс. руб. Если речь идет о приобретении объекта полностью, минимальная сумма составляет 15 млн руб. (объекты street retail) и 30 млн руб. (офисная недвижимость).

Выбирая объект для вложения средств, дальновидные инвесторы ориентируются на его локацию, в том числе, учитывают наличие рядом ЖК с коммерческими помещениями, крупных гипермаркетов. Такие объекты могут стать серьезными конкурентами для потенциального арендодателя, и ему, скорее всего, придется снижать ставку.

Эксперты рынка отмечают, что именно локация и назначение помещений в 2020 году определяли востребованность недвижимости. Так, помещения, оснащенные и отремонтированные по размещение кафе, спросом не пользовались, а вот объекты под аптеки и магазины продуктов, особенно в зданиях жилых комплексов, были на пике спроса. По словам участников рынка, коммерческая недвижимость в ЖК на первой линии в 2020 году реализовывалась в течение двух-трех месяцев с момента старта продаж. Речь идет об объектах стоимостью до 40 млн руб.

Сдача в аренду коммерческих помещений в ЖК – более выгодный бизнес, чем сдача в аренду квартир и апартаментов. Такая ситуация фиксируется во всех регионах. Например, в областном центре региона, граничащего с Московской областью, стоимость квартиры в новом жилом комплексе начинается с 80 тыс. руб. за 1 м2, стоимость 1-комнатной квартиры площадью в 30 м2 – 2,5 млн руб. Сдать в аренду квартиру можно по стоимости порядка 12 тыс. руб. в месяц, таким образом, доходность будет составлять 5%. Для сравнения, в том же жилом комплексе коммерческое помещение можно приобрести по стоимости от 74 тыс. руб. за 1 м2. В продаже есть объекты площадью от 36 м2, в аренду их можно сдавать по стоимости от 1 тыс. руб. за 1 м2 в год. Соответственно, доходность составит 10%, что в два раза больше, чем в случае с квартирой.

Перспективы

Аналитики и участники убеждены: частные инвесторы будут вести себя на рынке все более активно. По итогам 2021 года можно ожидать, что суммарный объем инвестиций в российскую недвижимость составит не менее 280 млрд руб. – это сопоставимо с показателями 2016 и 2019 годов.

Тенденция продолжиться вплоть до завершения пандемии COVID-19, то есть, как предполагают аналитики, до середины 2022 года. К этому моменту, отмечают эксперты, на рынке может установиться равновесие.

По материалам газеты "Известия".

keyboard_arrow_up