Штаб-квартира должна находиться в центре деловой жизни города, чтобы сотрудники компании могли быстро добраться в офис, а из офиса — на встречу с клиентом или деловым партнером. Поэтому рядом должны проходить главные городские магистрали. Еще одна обязательная опция для штаб-квартиры в мегаполисе — соседство со станцией метро.
Крупные компании в западных странах часто строят штаб-квартиры на окраинах или даже за чертой города. Но, во-первых, в этих городах отличная транспортная доступность окраин, во-вторых, численность населения — не более полумиллиона человек. Только в таком случае добраться до центра — дело 15 минут.
В России штаб-квартиры возводятся в основном в мегаполисах, городах-миллионниках, которые не всегда готовы похвастаться хорошей доступностью спальных районов и пригородов. А потому и в Москве, и в Петербурге в качестве штаб-квартиры стоит выбирать здание в центре города.
Так, в Москве удачно расположена штаб-квартира Schneider Group — в Доме немецкой экономики в 1-м Казачьем переулке, 7. В Петербурге таким примером может послужить недавно выставленный на продажу бизнес-центр Orange — четырехэтажное здание в центре города, на Васильевском острове.
Отдельно стоящее здание
Штаб-квартира создается не только для удобства. Такое здание всегда выполняет представительскую функцию — это визитная карточка компании. Следовательно, объект должен выглядеть солидно и отличаться от окружения, которое не всегда соответствует статусу и концепции бизнеса.
Найти отдельно стоящее здание в центре города довольно трудно: застройка вдоль основных улиц плотная, дома стоят стена к стене. Усложняет задачу и требование к архитектуре здания: она должна быть презентабельной. Как в Москве, так и в Петербурге объекты, отвечающие такому условию, уникальны.
«Размещение сотрудников компании в отдельно стоящем здании, с одной стороны, более престижно, с другой — связано со сферой деятельности компании, — комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Предположим, торговые компании имеют возможность разместить и шоурум, и офисный персонал в одном здании».
В качестве примера отдельно стоящего здания, ставшего штаб-квартирой, эксперты приводят московский офис представительства компании China communications construction company по адресу: ул. Пятницкая, 49, стр. 3.
Собственная территория и парковка
Своя прилегающая территория — большое преимущество отдельно стоящего здания. Это своеобразная презентация компании с улицы, она позволяет представить ее, не заходя в само здание.
К тому же открытое пространство внутреннего двора легко превращается в место для прогулок и отдыха работников. Наконец, это позволяет организовать собственную парковку, чтобы сотрудники, клиенты и партнеры не теряли время, пытаясь отыскать место для автомобиля в соседних дворах, как это часто происходит в деловых районах российских мегаполисов.
Трудность заключается в том, что такие объекты в центре Москвы и Петербурга можно пересчитать по пальцам одной руки. Свободных пятен под застройку практически нет и собственная территория — роскошь.
Здание не имеет охранного статуса
Многие здания в центре Петербурга имеют статус объектов культурного наследия и находятся под охраной государства. Занять такое здание под штаб-квартиру престижно, но не стоит спешить. В таком бизнес-центре нельзя сделать перепланировку или минимальное переустройство. Сложности возникают даже с обычным косметическим ремонтом: элементы конструкции и отделки часто тоже находятся под охраной, нарушать их нельзя. В итоге не арендатор создает штаб-квартиру под себя, а здание диктует ему правила.
«Реконструкция исторических особняков в центре и приспособление их под современное использование — это непредсказуемая история, — рассказывает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева. — Ограничения по сохранению и воссозданию элементов отделки и архитектурных элементов, а также согласование изменений удорожает проект».
Свободная планировка
Создать пространство, удобное для работы компании, — важная задача. Исследования, изучающие эффективность труда людей в офисах, показывают, что для продуктивной работы человеку необходимо комфортное рабочее место, а открытое пространство с комнатами для отдыха и релаксации повышает трудовые показатели.
Именно поэтому приобретает значение пластичность офисного здания. Ее обеспечивают прежде всего новые объекты с несущими внешними конструкциями и свободной планировкой внутри. Владелец сам решает, разбить общее пространство на кабинеты, сделать open space или некий гибридный вариант.
Ликвидность
Крупные компании, которые уверенно стоят на ногах, предпочитают не арендовать недвижимость, а выкупать ее — это показатель уверенности в завтрашнем дне. Даже если им понадобится здание большей площади, прежняя штаб-квартира превратится в хороший актив. Прежде всего это касается объектов в центральных локациях: стоимость недвижимости в мегаполисах растет, и здания в сердце города всегда будут иметь отличную ликвидность.
Согласно аналитическим данным Knight Frank, центральные локации Петербурга остаются самыми востребованными в офисном сегменте: тут совершается четыре из пяти городских сделок по аренде бизнес-площадей. А потенциально высвобождающиеся помещения, не требующие серьезного ремонта, быстро арендует следующая компания: объект даже не успевает выйти на рынок.
«Помимо локации ликвидность объекта определяется вариативностью его использования, — говорит директор бизнес-направления по управлению коммерческой недвижимостью Orange Estate Management Лилия Богатырева. — Если здание можно приспособить под разные типы бизнеса, быстро изменить его функцию, сделать перепланировку под актуальные запросы компании — это удобно не только в моменте, но и в инвестиционной перспективе».
Оптимальное решение в Петербурге
Найти здание, которое соответствовало бы сразу всем перечисленным характеристикам, нелегко, особенно если речь идет о центре Петербурга. В качестве примера можно привести бизнес-центр Orange на 7-й линии Васильевского острова, который находится в управлении Orange Estate Management.
Один из главных критериев успеха — удачная локация: от станции метро «Василеостровская» его отделяет всего 200 м, то есть 2 минуты пешком. До Невского проспекта — 10 минут на метро или автомобиле, до аэропорта — полчаса благодаря удобному выезду на ЗСД.
Это здание стоит на собственном земельном участке площадью более 2 тыс. кв. м. На территории расположены сквер с фонтаном, закрытый гараж на шесть машино-мест и открытая парковка для сотрудников на 20 автомобилей.
При этом оно находится в некотором отдалении от улицы, а его двор скрыт от глаз прохожих. Эксперты называют такое расположение выигрышным для компаний, желающих сохранить приватность работы и отдыха. К тому же это подходящий вариант для премиальной частной клиники, клиенты которой не хотят афишировать свой визит.
Еще одна особенность бизнес-центра Orange — не спорящая с историческим окружением архитектура, высокие потолки и качественная отделка. Но это новое здание, построенное несколько лет назад, благодаря чему оно не имеет никаких ограничений по перепланировке, а внутренние пространства владелец поменяет как угодно под нужды компании.
Это универсальный с точки зрения бизнеса объект, который можно использовать не только по прямому назначению, но и в качестве мультиформатного комплекса.
Востребованы всегда
Здания, которые удовлетворяют всем критериям идеальной штаб-квартиры, единичны. Именно благодаря совокупности уникальных характеристик они останутся ликвидными и востребованными в будущем.
Аналитики Knight Frank провели опрос 400 международных компаний и выяснили, что каждая четвертая планирует переехать в новый офис. Почти половина из них хочет повысить качество занимаемых помещений. А это значит, что в ближайшем будущем конкуренция арендаторов за качественные объекты в лучших локациях на рынке офисной недвижимости будет расти.
По материалам ЦИАН
