По данным международного консалтингового агентства, в первой половине 2021 года общий объем сделок в сегменте складской недвижимости Москвы и Московского региона составил 1,29 млн м2 – это почти в 2,5 раза больше, чем по итогам первой половины прошлого года. Сделки, объектами которых стали объекты общей площадью в 656 тыс. м2, были заключены в период с апреля по июнь, благодаря чему данные за квартал стали рекордными за всю историю наблюдения за рынком.
В соответствии с предварительными прогнозами, по итогам 2021 года объем спроса может составить в общей сложности 2,3 млн м2 – то есть, на 30% превысить показатели 2020 года. Ключевым драйвером роста спроса в сегменте складской недвижимости будут оставаться компании, занятые в сфере электронной коммерции – в первой половине 2021 года на их долю приходилось не менее 40% заключенных сделок.
Самой крупной сделкой за рассматриваемый период стало строительство складского парка built-to-suit на северо-востоке Подмосковья по заказу известного российского интернет-ритейлера – площадь объекта составила 270 тыс. м2.
В 2020 году, напоминают аналитики, сегмент онлайн-торговли увеличился на 60%, к концу 2021 года можно ожидать 40-процентный рост. Самые крупные российские компании развиваются особенно интенсивными темпами, увеличивая свою выручку. Такое развитие становится возможным только с учетом наращивания логистических мощностей, утверждают эксперты консалтингового агентства.
К складской недвижимости компании, занятые в сфере электронной коммерции, предъявляют высокие требования, и речь идет не столько об объектах класса А, сколько о фулфилмент-комплексах специализированного типа. Такие объекты адаптированы и приспособлены под процессы, характерные для каждой отдельно взятой компании. К примеру, некоторые компании предъявляют особые требования к площади, ориентируясь на крупные офисные блоки, а также к режиму температуры в помещениях, к особенностям автоматизации, схемы отгрузки, обработки товаров.
Высокий спрос, которым пользуется складская недвижимость, обуславливает сокращение объема вакантных площадей. По данным на июнь 2021 года, соответствующий показатель составил 1,6% - значение стало минимальным за последние пять лет. Суммарный объем вакантных площадей в абсолютном значении во втором полугодии 2021 года достиг 314 тыс. м2.
Аналитики отмечают, что в настоящее время на рынке фиксируется дефицит свободных складских помещений, тогда как свободных блоков площадью более 30 тыс. м2 в аренде нет. Таким образом, арендаторам приходится ориентироваться на перспективу и рассматривать объекты, находящиеся в стадии строительства.
Учитывая сформировавшиеся требования, можно говорить, что на этом фоне популярность и востребованность built-to suit будет только расти. В структуре сделок, уже закрытых на сегодняшний день, не менее 40% - это именно built-to suit.
Самая высокая арендная ставка в Москве и в регионе по результатам второго квартала 2021 года увеличилась до 4 450 тыс. руб. за 1 м2 в год (без учета операционных расходов и НДС). Такой рост, утверждают аналитики – следствие увеличивающихся объемов спроса, снижающихся показателей вакантности и увеличения стоимости строительства. Стоимость строительства, в свою очередь, обуславливает готовность девелоперов реализовать объекты built-to-suit по обновленным ценам, тогда как раньше конкуренция со стороны таких проектов была фактором, сдерживавшим увеличение ставок.
Себестоимость строительства, подчеркивают аналитики, пересматривается каждую неделю. Таким образом, даже если задержка заключения договора становится минимальной, коммерческие условия могут быть оперативно пересмотрены, причем, в сторону повышения. Сегодня растущие объемы новых складских площадей уже не сдерживают процесс роста ставок – по той причине, что сам рост вызван увеличением себестоимости строительства. Несмотря на это, по предварительным итогам 2021 года можно ожидать, что в Московском регионе в эксплуатацию будет введено 1,2 млн м2 складских помещений. Показатель на 24% превысит результаты прошлого года. Отмечается, что в первой половине 2021 года объем ввода в эксплуатацию новых складов составил 300 тыс. м2.
По материалам CRE.ru.
