access_time 12 декабря 2017, 00:00
В 2017 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, которые негативно влияют на все отрасли экономики страны.
Аналитики рынка коммерческой недвижимости (RRG, Knight Frank, S.A. Ricci, Colliers, JLL) выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2017 г.:
Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов, особенно иностранных, на рынке. Преобладающей категорией инвесторов станут «охотники», скупающие активы по существенно сниженным ценам, вынужденно выставленные на продажу.
Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.
В 2017 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование.
Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные — полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми.
Уменьшить вакантность офисной недвижимости позволит соблюдение бизнес-центрами адекватной ценовой политики. Что касается складов — пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также складские комплексы предлагающие помещения в более мелкой «нарезке».
Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, ключевые эксперты-аналитики не предрекают рынку коммерческой недвижимости особых потрясений. Скорее всего, его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой. Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше окончания 2017 г. Однако рынку коммерческой недвижимости понадобится не менее двух лет для выхода в показатели роста.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первой половине 2017 г., по данным S.A. Ricci, составил около $1,8 млрд. Этот показатель уступает как первому, так и второму полугодию 2016 года - на 25% ($2,4 млрд.) и 37% ($3 млрд.) соответственно.
Около 82% инвестиций приходится на столичный регион. Общий объем реализованных сделок в Москве и Московской области превысил $1,5 млрд. Столица остается наиболее крупным профессиональным и потому привлекательным рынком как для российских, так и зарубежных инвесторов.
В первом полугодии 2017г. рекордный объем инвестиций наблюдался в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. В общем объеме инвестиций доля Северной столицы превысила 16% и составила $ 306 млн. в абсолютном выражении, что является наибольшим показателем с 2012 года.
Наиболее привлекательными в I полугодии 2017г. оставались объекты офисной недвижимости – в данный сегмент инвестировано более $1 млрд.
Лидерами по инвестициям в коммерческую недвижимость остаются финансовые компании – 52% от общего объема, более $962 млн. в абсолютном выражении. В аналогичном периоде 2016 г., объем инвестиций финансовых компаний составил $1 млрд.
Качественные бизнес центры продолжают оставаться основным сегментом инвестиций в коммерческой недвижимости. В I полугодии 2017 г. объем инвестиций в офисную недвижимость составил $1 млрд., что на 45% меньше аналогичного периода 2016 – тогда инвестиции в офисную недвижимость составили $1,8 млрд. Необходимо отметить, что большая часть средств в офисном сегменте в I полугодии 2017 г. была направлена в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы и Санкт-Петербурга.
Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров Москвы, 11-12,5% для складов; в Петербурге – 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов.
В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост – от 0,5% до 2%, что станет базисом для роста рынка недвижимости.
Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во II квартале 2017 года обнадеживающие результаты.
По итогам I полугодия 2017 года общий объем площадей в классе А составил 4 613 тыс. кв. м.
В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка выросла на 4,2% и составила 23 760 рублей за 1 кв. м в год, а уровень вакансии снизился до 21%.
В классе В крупных открытий не состоялось, объем квадратных метров составил 10,1 тыс. кв. м. Свободных площадей на конец полугодия здесь было 12,6% и ценник стал выше на 15,4% и составил 15 240 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Класс С (бывшие производственные предприятия, НИИ) во II квартале 2017 года показал положительную ценовую динамику – стоимость квадратного метра здесь выросла на 5,5% до 11 040 рублей за 1. кв. м. и уровень вакансии был традиционно самым низким, средний показатель составил - 10%.
Очевидную положительную динамику показал во II квартале 2017 года складской сегмент.
Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок:
Одновременно, повысилось число заполненных площадей:
